在2014年，包括成都有国际金融中心 （IFS）等13个零售物业项目为市场带来了163.2104万平方米的零售商业面积。 摄影 李里

2014年，在电商持续高歌猛进，内部供应量过剩、同质化严重的夹击下，实体商业地产陷入前所未有的集体焦虑。然而，在这种时时存在的紧迫感中，奢侈品、轻奢、快时尚品牌依旧在持续拓展布局，同时，新常态下，各级城市繁荣背后的商业潜力也显露端倪。

12月24日，商业地产全程服务机构RET睿意德在成都举行了“2015商业地产新势力《潜力城市40强报告》暨成都商业年终盘点”发布会，报告指出，广大中西部城市蕴藏着巨大的商业潜力，而受益于经济高速发展、第三产业的蓬勃发展和居民消费水平的提高，“新一线城市”成都也在2014年晋升为中国潜力城市前三强，成为未来中国商业城市的新势力。

本报记者 吉雪娇

开发商加速布局中西部

事实上，尽管国内购物中心空置率一路走高，但中国商业地产指数显示市场依然信心强劲。

报告指出，西南、西北和华中地区成为最具商业地产发展潜力的地区。而在商业地产潜力城市十强中，由于经济发展势头迅猛，商业发展空间较大，长沙、成都、西安位列前三甲；另外，乌鲁木齐、广州、武汉、合肥、昆明、兰州、贵阳紧随其后，成为下一轮商业地产发展的潜力股，吸引越来越多的商业地产开发商与品牌零售商入驻。

值得注意的是，在上述十强中，八个都为中西部城市。睿意德西南大区总经理张建华坦言，华南和华东地区的深圳、杭州、南京和苏州的商业发展趋于饱和，且位于长三角和珠三角都市圈，消费存在分流，零售商业增速放缓。而通过对国际和国内的大型商业地产开发商及品牌零售商2014年布局的动态跟踪可以发现，其正在加速布局中西部。

商业地产开发商与品牌零售商无疑对城市商业发展有敏锐触觉，而其进驻也是用实际投资表明对城市商业未来潜力的最大认可。报告显示，与2013年相比，内陆城市武汉、长沙、成都、西安、合肥、郑州成为热门的商业开发潜力城市，大型商业地产开发商加快在这些城市布局的步伐，不仅有多个新进驻的开发商，原有开发商也表现活跃。

对于不同背景开发商在2014年的布局策略，张建华分析指出，内资的大型商业地产开发商以二线的省会城市或区域型中心城市为重点战略布局方向，同时也向石家庄、太原、兰州等具有政策红利的三线城市布局；而外资开发商则表现谨慎，超过八成的新增项目仍选择在一二线城市。

报告显示，受电商冲击和运营成本增加影响，2014年大型商超出现了大规模的调整现象，东部沿海城市的部分门店被关闭，而新开门店主要集中在西部地区的二线城市，如重庆、西安、武汉等大型商业地产开发商入驻率较高的城市，呈现出“自东向西”的战略转移。根据191个零售品牌的门店数量统计，成都、重庆、太原、贵阳的零售品牌门店增长均在50%以上，数量增长来自城市经济建设速度加快和集中商业密集入市。

新一线城市将成为主战场

12月12日，成都王府井百货创造了2.14亿元的西南地区单店单日销售新高；12月20日、21日两天，王府井科华店销量再度冲高，实现1.26亿元，比去年同期同比增长56.03%。这一数据也令诸多对实体商业忧心忡忡的行业观察人士振奋不已。

而这与成都作为商业地产“新一线城市”的潜力不谋而合。有关数据显示，尽管今年以来，在线零售增长迅猛，但实体店销售额依然占据了消费总额90%以上。

此次报告也就中国40强城市的商业发展进行了全新的“定义”，其中，成都以绝对优势排名首位，与武汉、杭州、沈阳、南京、西安、重庆、天津、青岛、长沙、宁波、郑州、大连、苏州14个城市共同位列商业地产“新一线城市”。睿意德认为，这些“新一线城市”显示出强劲的商业地产综合实力，在同级城市中脱颖而出；同时它们的商业发展潜力也超越了传统一线城市，成为新一轮商业领军城市。

可以预见的是，随着中国商业地产步入专业化、差异化发展的新常态，这些“商业地产新一线城市”将成为开发商和零售品牌群雄逐鹿的主战场。那么，这是否意味着成都商业地产依旧可以安享“黄金十年”？张建华认为，最为重要的还是开发商与零售商们如何更好的进行准备。

163万方商业已涌入蓉城

2014年，成都商业地产表现同样可圈可点。据RET睿意德中国商业地产研究中心统计，截止到12月24日，2014年成都有国际金融中心（下称IFS）、阳光新业中心、鹏瑞利青羊广场、凯德天府等13个零售物业项目入市，总共为市场带来了163.2104万平方米的零售商业面积，同比上涨63.2%，创历史新高。

睿意德研究中心成都分析师唐蜜表示，随着优质零售物业的大量面市，成都零售商业市场在2014年迎来了发展新阶段。

据统计，2014年，成都奢侈品牌迎来爆发。截止12月，成都八大奢侈品门店数量在全国城市中位于第四名，仅次于上海、北京、沈阳。“这是因为成都作为西南重城，是省内及周边省份距离最近的消费集中地，集聚了西部的高端购物需求；成都人民对奢侈品牌认可度高，消费潜力大，近年来各大奢侈品不俗的销售业绩给予了奢侈品牌扩张成都市场的信心。”唐蜜表示。

与此同时，近些年快时尚品牌进军二三线城市，成都作为潜力城市十强之一，是快时尚品牌在中国拓展业务的重要市场。从六大快时尚的门店数量来看，成都在全国城市中仅次于上海、北京，稳坐第三名。

另一方面，2014年，多家在一线城市备受欢迎的休闲娱乐品牌也首度入蓉。唐蜜表示，随着成都购物中心逐渐向体验式商业转变，休闲娱乐业态在购物中心中的比重日益提升。“此类品牌商在购物中心的承租能力相对较低，但它们凭借独特的消费体验拥有不俗的聚客号召力，并能有效提升顾客购物体验，发展为购物中心的招商新宠，扩张态势明显。”

据统计，2014年成都新开业的零售物业项目中，超九成购物中心引进了电影院，几乎是购物中心标准配套；儿童业态热门态势不减，69%的新建购物中心建有儿童游乐园。同时，随着购物中心纷纷提高餐饮业态比例，餐饮类品牌2014年在成都扩张需求强劲。