随着我国经济体制改革的深入和城市化进程步伐的加快,通过社区服务与新型社区商业建设来实现经济与社会的协调发展,是推动城市化进程进入良性发展轨道的有力举措.宁波市社区商业发展从实际出发,借鉴新加坡、苏州的邻里中心建设与服务模式,就如何推进我市社区商业邻里中心建设作了进一步探索和研究.

一、宁波市社区商业发展现状

自2006年始,宁波市贸易局按照商务部、市政府工作部署,紧紧围绕"便民消费进社区、便利服务进家庭"为主题的社区商业 "双进工程"建设,以完善"15分钟便民商圈"为重点,社区商业的服务档次明显得到提升.

1、"便民商圈"有效推进.随着宁波市城市化进程不断加快和人口不断增加,城市商业格局发展了巨大变化.截止至2013年底,宁波市共有181个社区创建为市级以上社区商业示范社区(其中国家级示范社区21个),汇集网点数达5万多个,社区消费品零售总额400余亿元.基本业态涵盖了菜市场、连锁超市、便利店、餐饮店、美容美发店、干洗店、汽车修理店、药店、面包房、健身房、家政及中介服务点、金融、教育培训和废旧物资回收站等,社区商业已渗透到居民生活的各个领域.

2、"便利服务"逐步完善.宁波市社区商业基本具备了商业、餐饮、休闲、文化娱乐、卫生服务为主的业态布局,可满足社区居民的日常基本生活需求.特别是近年来在做好便民商业服务进社区的基础上,不断完善社区商业服务设施,着力提升社区商业服务功能,部分条件较好的社区已基本具备了购物、休闲娱乐、医疗、教育、金融、商管等包括公共事业在内的综合服务功能,进一步满足了居民物质文化需要.

3、"消费安全"有效保障.随着社区商业"双进工程"不断深化,该市社区商业服务档次较快提升,以超市、便利店、专业店、专卖店、连锁店为代表的新型业态陆续进驻社区,逐步成为社区商业的主力业态.特别是华润、三江、新江厦等超市;M6、翠篮子等生鲜菜店;新四方、来必堡、顺旺基、好味当等快餐店;快客、KK等便利店;四明、开心人等药店;正章、大象等洗衣店;大众、美乐门、东胜等家政服务为代表的一批知名品牌连锁企业入驻后,为社区居民提供了便捷、放心、安全的消费服务.

二、当前该市社区商业发展存在的问题

近年来,该市社区商业发展取得了较快发展,但与城市发展水平、居民日益增长的消费需求还有不相适应,主要表现在:

1、资源浪费较为严重.该市居民小区建设习惯于将商业设施沿入口道路和城市道路两侧展开,各种商业设施像"天女散花",功能单一、规模较小且位置分散,造成土地资源浪费和依赖.特别是"小而全"、"小而散"、"散而乱"的路边店、宅下店的沿街底商社区商业建设模式所带来的扰民、重复建设、恶性竞争、环境污染、阻塞交通等安全隐患及矛盾不断.

2、社区服务设施档次不高.由于全市整体性的商业网点规划与社区商业的总体规划和布局未能形成大小配套、功能互补的良性发展局面,且区域发展不平衡,造成中心城区商业网点过于密集,商业综合体选址扎堆、体量趋于饱和,而社区商业网点无规划,基本随住宅小区建设而生,特别是乡镇和拆迁安置小区网点少、布局散、档次低,存在供需矛盾.另外,老社区商业网点以农贸市场、粮杂店、小型专业店、小餐饮店、小美容美发店局居多,存在设施陈旧、档次偏低、功能不完善等诸多不足.

3、经营管理方式较为落后.当前,住宅小区的商铺基本由房产开发商建设后?商业的市场主角,因此极难对开设商铺的业态进行合理布局和统一管理,导致社区商业业态分布不合理、经营管理方式落后.尤其是众多家庭型、夫妻店的小型店铺,经营方式粗放、卫生条件差、随意性较大,管理不规范.

4、必备业态生存空间被逐步挤压.近年来,随着城区商业逐步发展成熟,社区店铺租金也随之连年上涨,一方面与居民日常生活中息息相关的必备业态难以找到地段便利、面积合适、租金合理的商铺,取而代之的是诸如房产中介、烟酒茶行等利润较高但对居民日常生活消费关联度不高的业态,导致了社区商业业态不齐全、布局不合理;另一方面部分商铺由于租金高涨而撤租或关闭,经常出现"开关"商铺,由此造成商铺资源闲置,特别是关系到居民生活基本需求的菜篮子便民店、早餐店、家庭用品维修店等民生型、微利型行业的生存空间被逐步挤压,因此难以长期生存并逐渐消失,这都给社区商业的健康发展带来了负面影响.

三、国内外邻里中心建设特点和经验

新加坡和苏州邻里中心的不同特点和先进经验,为我市社区商业发展与建设提供了很好的借鉴.

(一)新加坡的邻里中心模式

新加坡邻里中心是指分布于政府组屋区(注:居住区)内,为居民提供生活配套服务的设施,主要功能为商用物业.1991年开始,建屋发展局集多年实践之经验,推行新模式的邻里中心,这些新邻里中心均为独立式建筑,从而提高了组屋住户的生活质量.

新加坡邻里中心与组屋的比例、内部的必备功能、商店组合、商品档次都有周密规划.目前,基本上是6000—8000套住户配套建设一个邻里中心.邻里中心以经营中档商品为主,商店组合为:普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心.一个典型的邻里中心设置35个商店2个食阁(注:餐馆)、1个超级市场、1个菜市场、1—2台自动提款机.必备功能有:诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心.

新加坡邻里中心强调"以人为本",突出"家庭"、"邻里"等初级社会群体的作用,通过提供公共活动空间,为社区居民提供教育、文化、生活福利等全方位的社区服务,不仅在有限的用地和资金投放内创造出大量规模效益,妥善分担了城市第三产业的就业压力,还为城市管理提供了极大的方便.

(二)苏州工业园邻里中心模式

上个世纪90年代末,苏州工业园区借鉴新加坡邻里中心建设经验,将邻里中心建设纳入苏州工业园区总体规划,并坚持邻里中心产权不出让,由园区管委会落实相应政策扶持苏州邻里中心管理有限公司统一建设、招商、运营和管理.经过十多年时间的探索和实践,苏州工业园邻里中心被成功发展为一种新的社区商业运作模式.它集合了诸多的生活服务设施于一体,对比传统的小区商业配套服务模式有三个优点:

一是生活服务更加便捷.苏州邻里中心完全扬弃了传统小区中"楼上住户、楼下商铺"的底商模式,导入了区域性的大社区概念.一般每二万人组团,就有四、五个小区,而邻里中心便被包围在这几个小区之内.服务半径为0.5到1.5公里.这种集中服务的模式改变了传统社区服务业"经营散、管理乱"的形态、打破了沿街为市的传统底商模式.将这些商铺集中到住宅区中心,既解决了沿街底商与小区居民的矛盾,又为小区内外的居民提供了更大的便利.

二是功能定位更加专业.苏州邻里中心突破原有初始阶段的社区服务模式,上升到了一种以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、由房东身份进行行业管理的区域性、综合型商业服务新业态.每个邻里中心的功能定位十分明确——"服务于社区的商业".它为居民提供12项必备的服务功能(超市、药店、银行、书店、邮政、维修店、餐饮店、文体活动中心、洗衣店、邻里生鲜、美容美发、卫生所),在此基础之上,再根据各个社区调研结果,在服务功能上进行个性化设置.

三是运营管理更加规范.苏州邻里中心由组织化、专业化、企业化都很高的专门策划管理机构运营.开发商所建设的"沿街为市"、"门面店铺"的传统底商模式所考虑的是怎样能让房子更好卖,至于商铺的后期经营,不是他所关心的了.而邻里中心,在小区建成之后,恰恰是邻里中心管理运作的开始,后期经营就是企业正常的运营状态,企业的壮大与发展也在这种为居民日常生活提供服务的经营常态中得以实现. 我们可以用苏州的一个"邻里中心"为例,说明邻里中心为居民提供服务的多层次与完整性:这个"邻里中心"主体建筑4层,总共1.8万平方米.第一层是超市、餐饮、银行、书店、邮局和各式电器;第二层是各大品牌的专卖;第三层是文体娱乐中心,其中有影院、游乐场、旱冰场、图书阅览室、保龄球等;第四层是医院,内设九个专科;与邻里中心主体紧邻的另一座楼房是菜市场,还有酒店;在邻里中心主体的后面还有大片草地、铺有塑胶跑道的操场;再往前去就是小学和幼儿园.周边几个小区居民居家生活七件事,柴米油盐酱醋茶,凡是你所想到的,邻里中心都可以提供.这种高度网络化、规范化、专业化的新型社区商业模式,应该是我市未来小区,特别是新建小区商业配套服务发展的一个方向.

四、宁波市推进社区邻里中心建设的基本思想

近年来,该市经济社会得到快速发展,人们在思想文化、生活方式、价值观念等方面逐渐向大都市嬗变,不再满足于温饱问题,更加注重生活质量,希望得到优美的居住环境、便利的休闲娱乐设施、良好的社区文化氛围.大力推进新型社区商业邻里中心建设,完善社区商业功能和服务,提升品味和形象,是我市城市发展的新形势、新要求.

(一)基本原则:

——公益性原则.社区商业网点设置,以菜篮子便民店、早餐店、便民超市、餐饮店、洗衣店、美容美发、维修店等为社区居民提供日常生活所需的微利型行业为主,确保社区商业的公益性.

——服务性原则.社区邻里中心既满足人们的物质需求,又通过为居民提供教育、文体、社交场所等设施,满足了人们在精神、文化等各方面的需求,尤其是与家庭业余生活相比更增添了社区文化的氛围.

——集约性原则.社区邻里中心把所有商业产业和服务集中于其中,并对服务范围、服务设施、服务对象事先测算、精确定位,优化土地资源的利用,避免盲目与重复建设,避免资源浪费和恶性竞争.

——规范化原则.通过居住商业运营企业的规范化运营与管理,将社区商业规划、业态配置、招商引商、日常管理、社区服务同步、有序、统一地进行,既能保障社区商业服务社区居民功能的发挥,解决沿街商铺扰民、阻塞交通、环境污染及安全隐患等问题,又能形成城市管理的规范化效应.

——品质化原则.引进优质零售品牌进驻邻里中心开设门店,为社区居民提供优质商品和便捷、高效的服务,提高社区居民的日常生活素质和人文水平.同时,为优质零售品牌商家提供更多面向社区居民的机会,创造更好的服务舞台.

——长远性原则.政府把社区的基本建设转换为企业、政府跟民营经济合作的方式,使本来亏本或微利的社区商业服务变成通过商业投资项目回报来补充,既切实解决百姓需求,又促使企业资产保值增值.

(二)建设目标:

建立健全宁波市社区邻里中心建设标准、管理规范、运营机制,形成一批环境优美、布局合理、业态齐备、功能完善、价格实惠、服务有序的新型社区商业——邻里中心.至2017年建成社区邻里中心15个以上,至2020年达到50个左右.

培育一批新型社区商业运营管理品牌企业,进一步提升居住商业运营与住宅地产开发商的综合竞争能力,加快市场拓展,促进城市商贸服务业的健康发展.

(三)基本模式:

社区邻里中心除具有商业服务功能外,还应具备社交中心、人际关怀、文化整合功能,应成为房产开发商开发住宅商业配套的基础.

1、面积要求.根据《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》(国发〔2012〕39号)要求,结合我市城市建设与发展实际需要,今后我市新建社区(含廉租房、公租房、安置房和商品房)的商业服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于5%,为邻里中心建设提供要素保障.

2、业态分类.社区商业形态多样,其提供的商品和服务主要可以分为:

(1)必备类商品.如:菜市场、早餐店、便利店、农副产品平价商店、家政服务、维修店、汽车清洗店等群众需求,但市场难满足的社区商业服务业态.

(2)便利类商品.如:美容美发店、洗衣店、文具店、药店、服饰店、金融网点、家居装饰、鲜花店、医疗保健、旅游咨询等为社区居民提供日常便捷服务的商业业态.

(3)提升类商品.如:茶座、咖啡馆、餐厅、礼品店、养生保健、图书馆、运动馆(室)、教育培训机构、老年活动中心等满足特定人群休闲娱乐需求的商业服务业态.

3、经营模式.着力推动"以房屋租售为经营基础、以市场需求做功能定位、以所有者身份进行行业管理"的社区邻里中心经营管理模式.按"国资或民次集中持有、市场化运作"模式对社区邻里中心进行经营管理.市、县(区)两级政府分别制定激励政策,扶持产权持有者或居住商业运管公司采取统一建设、统一招商、统一运营和统一管理的新模式,通过完善居住区商业配套,吸引居民消费,逐步形成社会效益与企业经济效益的双赢局面.

五、下一步该市推进社区邻里中心建设主要任务及建议

邻里中心将商业服务与公益服务有机结合起来,有效降低社区居民生活和社会发展的经济成本和社会成本,提升社区综合服务水平,促进和谐社区建设.通过推进邻里中心建设,完善社区商业配套设施和功能,凝聚人气、商气,使邻里中心与开发商形成共赢互惠的良性关系,推动整个城市的综合商业能力的提高和空间的拓展,促进社区服务业实现跨越式发展.

1、加强组织领导.一是将邻里中心建设列入市政府"为民办实事项目",作为县(市)区党委、政府工作目标管理和年度目标考核的重要内容之一,纳入到县(市)区政府的年度商贸考核这中.二是成立以市政府牵头的社区邻里中心建设领导小组,建立健全与邻里中心建设相适应的领导机构及工作联动机制.三是召开由贸易、国土、财政、规划、住建、民政、交通、公安、教育、卫生、人社等相关职能部门参加的社区邻里中心建设专题会议,研究制定推进落实工作机制,明确部门单位职责,形成宁波市推进社区邻里中心建设的政策意见..

2、加强总体谋划.一是启动规划修编.邻里中心建设必须坚持规划先行,应将邻里中心建设纳入城市总体规划、土地利用规划和社区发展相关专项规划之中,编制《宁波市邻里中心建设发展规划》.同时,应合理处理好城区的社区商业与各大商圈之间的互补关系和错位经营,并科学规划好下步发展的近郊和乡镇的社区商业,促进全市域社区商业整体可持续发展.二是出台实施意见.按照国发〔2012〕39号文件要求,出台《宁波市人民政府关于大力推进社区邻里中心建设的实施意见》,明确社区邻里中心建设指导思想、目标任务,以及邻里中心建设标准、运营管理规范及政策保障措施等.自2014年起,各地要启动1个以上社区邻里中心建设试点.

3、加大扶持力度.一是将社区邻里中心建设用地作为"公共事业用地"单列,规划开设菜场、超市、便利店、早餐店、美容美发店、家政服务、金融服务、药店等居民生活必备的商业网点.规划网点的产权不得分割出让、转租或移作他用.二是采用市、区(县)、街道、企业四级共建的模式,加大对社区邻里中心建设启动资金的扶持.市财政要安排社区邻里中心建设专项扶持资金,引导和鼓励社区、物业或居住商业运营商参与社区邻里中心建设,促进社区商业长远发展.三是政策倾斜.各县(市)区、相关职能部门要在土地出让、税收减免、资金信贷、水电气用价,以及品牌连锁、统一承租等方面研究制定邻里中心建设专项扶持政策,采取"筑巢引凤"、"一企一策"等方式广泛吸收社会资源,鼓励和支持全社会参与、投入社区邻里中心建设.

4、强化示范带动.一是培育品牌企业.邻里中心建设运营前期投入资金大、资金回笼周期长.建议成立由国有企业或居住商业运营商牵头的宁波市邻里中心经营管理公司,对全市邻里中心建设进行有效统筹,降低运营成本和招商难度,实现投资建设与实业运营相互支撑,既实现国有资产保值增值又促使国有企业做大做强、可持续发展.各地可依托市场服务中心等国有企业承担邻里中心建设运营任务.二是树立典型.宁波市鄞州金桥水岸安置小区按照新型社区商业服务模式,规划设置了集中连片的社区商业用房,且产权未分割出让.目前,居住商业运营商已完成社区业态布局、设计及招商,正进行企业入驻装修阶段.镇海万科城项目按照社区入住居民的日常生活需求,以提升社区生活氛围、完善社区生活品质为出发点,做到了项目建设与社区商业服务同步规划、统一招商、统一管理,形成了万科美邻里商业街.这两种社区商业服务模式,将为我市推进社区邻里中心建设起到典型示范及引领作用.三是召开现场推进会.市级层面召开一次社区邻里中心建设现场推进会,通过典型示范引导,推广先进经验,为全面推动宁波市社区邻里中心建设树立样板和确定标准.