8月23日,颇受关注的嘉兴万达广场正式开工建设.这个总投资60亿元、总建筑面积70万平方米的商业"航母"将进一步提升嘉兴的商业发展水平.据了解,目前出现在市本级的商业综合体共有13家,除江南摩尔、中港城、旭辉广场已正式营业外,包括万达广场在内的其余10个项目都在建设中,或将在未来几年内陆续开业.

业界人士表示,对于嘉兴这个不算大的城市而言,如此多的商业综合体几乎同时期开发建设,有这么多的市场消费需求吗?之后这些商业综合体如何运营更受业界人士关注.

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商业地产异军突起

近两年,嘉兴的住宅市场逐渐平稳,而商业地产却异军突起.从2012年下半年开始,嘉兴商业地产发力,在相对疲软的2012年嘉兴楼市数据中,商业地产尤其是商贸备案面积与2011年基本持平,备案套数则增长了22.3%.

进入2013年,嘉兴商业地产"一发不可收拾",在2013年上半年纯新盘中,有一半以上为商业地产,其中,中凰国际嘉兴名品城、中润·嘉兴中心以及万家汇·嘉兴义乌商贸城等交出了满意的答卷,成交直逼住宅项目.

统计数据显示,2013年上半年成交的13905套商品房中,普通住宅成交8891套,占比达63.94%;商业类(商贸、写字楼)用房成交4886套,占比达35.14%,其中商贸用房成交3959套,占比达28.47%;商贸用房成交面积约为63.44万立方米,平均月销售均价为11002.17元/㎡;写字楼成交927套,占比约6.7%;写字楼成交面积约为11.59万立方米,平均月销售均价为6416元/㎡.嘉兴商业类(商贸、写字楼)用房成交量同比增长343.78%.

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地产大鳄不断涌入

随着城市规模的扩张,商业地产的投资尤为繁盛.眼下,各地都盛行建造商业综合体,嘉兴也紧跟脚步,越来越多的综合体项目在禾城拔地而起.

最早建成的江南摩尔于2006年9月开业,现已成为城市商业新地标.从区域分布看,市本级在建和待建的城市综合体主要集中在南湖区和嘉兴经济技术开发区.从开发进度看,未来3年将是商业综合体集中放量供应时期.

随着嘉兴城市有机更新的不断推进,另一些城市综合体项目也正在积极规划中.总体来看,市本级的城市综合体正步入快速建设期.

嘉兴优异的自身条件也吸引了很多知名地产商的青睐,中润来了、万达也来了.据了解,万达、中润等知名房企已经在商业相对成熟的一线城市火拼已久,随着优质地块的稀缺,这些商业地产大鳄开始涌入二、三线城市.

以嘉兴万达广场为例,该项目占地268亩,总投资60亿元,总建筑面积70万平方米,是集写字楼、大型购物中心、国际级影城、高级公寓等于一体的大型城市商业综合体项目.

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是否"供过于求"

近年来,随着国家对住宅市场的宏观调控,与此相对的商业地产"不限购"、"不限贷",导致各地房产商纷纷将资金集中投向商业地产.但是,在惊异于商业地产风起云涌的同时,一些担忧也随之出现.

市本级商业综合体投资开发速度过快,有可能出现短期内供过于求现象.到目前为止,嘉兴市本级已建、在建的商业综合体共有13个.除了已经建成的江南摩尔、中港城、旭辉广场之外,还有在建的万达广场、八佰伴、鹿都购物广场、上海华府广场、台昇国际广场、华隆广场、卡布斯广场、北科建"智富城"、富安广场、欧布苏商业中心.

业内人士认为,欧美一些城市化水平较高的国家的实践经验表明,就一个城市而言,周边3公里范围内、常住人口在20万至30万之间,则可以支撑一个10万平方米的城市综合体发展.而嘉兴市本级常住人口为120.91万,照此推算,能支撑的城市综合体在6个左右.业内人士不免疑问:嘉兴是否能够"养得活"这么多的商业综合体?

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综合体需错位发展

如今嘉兴已经快速地进入了"购物中心时代",能够供市民消费的商业中心已经很多.以市中心的旭辉广场为例,作为集购物、娱乐、餐饮、休闲、生活为一体的购物中心,一些国内外常见的品牌已经基本入驻,能够满足消费者的消费需求.

各城市商业综合体普遍存在产品定位类似、模式雷同,缺乏亮点和特色,造成各类差异化需求得不到满足、无法吸引周边县(市)消费、集聚力不强等问题.目前,市本级的商业综合体无非就是这些配置:大型超市、购物商场、餐饮店、电影院、游乐场等.

大量的"广场"以相同或类同的模式定位着各自的商业综合体项目,尤其是在引进的品牌上也有大量的雷同,如此定位不仅对消费起不到拉动作用,还会造成资源的大量浪费.

因此,市本级城市综合体急需错位发展、特色发展,否则集中供量后将极可能出现供过于求的现象.

嘉兴学院商学院副教授、房地产研究室主任吴兴陆教授表达了个人的隐忧,他认为,现在一些开发商和投资者开始转向商业地产,说明商业地产仍有发展空间,但是也可能潜藏着巨大的风险.

随着城市的发展,建设商业综合体确实是势在必行的,但能够接纳并不意味需要太多商业综合体,过量定位和品牌雷同的商业综合体在拉动消费的同时,却也在挥霍着更多的人力、财力、物力.

当然,城市商业综合体运营的前景如何,与城市的消费能量有关,也与开发商的实力、运营操盘能力直接相关.

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现有综合体层次并不高

除了商业综合体扎堆带来的隐忧外,业界人士认为,从发展水平看,目前,市本级现有的城市综合体总体能级不高、层次较低.

以中港城和江南摩尔两个运营相对成熟的市本级城市商业综合体为例,从驻户行业登记看,90%以上为传统服务业,代表传统服务业的批发零售业、住宿和餐饮业等占据绝大多数,而代表现代服务业的技术服务、金融、咨询等,占比不足8%.

从驻户注册类型看,个体工商户占据大多数.除个别较大的大型商场和餐饮企业进驻外,驻户规模普遍较小,个体工商户占比分别达80.7%、62.7%.此外,个体工商户中,90%以上为税收起征点以下个体户(即无需纳税),显示不少综合体业主只关注自身租金收入,对于入驻税户的经济税收效益较少考虑,与政府发展城市综合体的意愿存在一定偏差.

此外,纳税排名前10位企业(其税收占71%)以传统的批发零售业和住宿餐饮业为主,而作为发展城市综合体经济主要内容的现代服务业,如专业咨询、策划、研发、电子商务、律师事务所、物流、总部经济等,其税收微乎其微不到1%,显示禾城城市综合体与现代服务业相辅相成、相互促进的发展模式尚有较大差距.