2014年末，全国商品房待售面积高达6.21亿平方米，创历史新高，相当于2008年一年全国商品房的销售面积。巨大的库存在今年将是众多房企头疼不已的事情，积压难消的房源阻碍了资金的周转效率，让对于资金链严重依赖的房地产业开始举步维艰，那么如何速度和质量兼具地去库存，就成为今年开发商急需解决的头等大事。

抓销售成第一要务

春节过后，首府楼市并没有见到如往年般新盘开路的景象，而是在有条不紊地将手中房源陆续推出，似乎谁也不愿给自己再增添无谓的销售压力。需求未见突增，但是供应量依旧如山一样庞大，2015年，首府楼市将掀起一场激烈的需求争夺战。

记者了解到，2015年1~2月份，全国房地产开发投资8786亿元，同比增长10.4%，房地产开发企业房屋施工面积570097万平方米，同比增长7.6%，而同时商品房销售面积8764万平方米，同比下降了16.3%。也就是说，以目前的数据比例，库存清理速度还是负向发展。

“今年的两会刚开完，各种利好纷纷出现，总理也在记者会上表示了对于房地产的一些支持，这进一步让房企增添了信心，也标志着市场竞争的进一步加剧。利好给了企业信心，却不会立竿见影地增加需求，所以今年上半年各房企一定会想尽办法来激发需求，这种竞争的激烈状态应该不会比新盘大战小。”业内人士杨先生分析。

而另一位房地产相关产业的人士也告诉记者：“现在我们和甲方合作，都要在合同中附加上一定的分销任务，如果不同意或者完不成，就会给合作带来一定的阻碍，降低相互的信任度。”

记者同时也了解到，营销已经成为多数房企的第一要务，小到全员营销，大到全民营销，都已经箭在弦上。

拓客不止于铺网

当库存的概念被推向前台之后，紧随而来的就是拓客的火爆。从去年夏天开始，派单员忽然供不应求，然后就是进一步节约成本的全员拓客，当整个房企所有员工都被套上分销任务的时候，大营销格局已经开始成型。

小李是首府某项目的策划经理，她可以玩转无数文案，可以组织众多活动，但是从没有想过自己会和客户一起坐下来一页一页地签购房合同。

“今年年初，公司正式启动全员营销战略，我们除了日常的工作之外，必须带领一组置业顾问去做营销。做线下拓客，对我们来说这是个挑战。”小李告诉记者，“刚开始的时候摸不着头脑，就和派单员一样，只会找人多的地方去发宣传页，不过发现收效甚微，之后着急了就更没有章法，连中学生和门卫老大爷都成了派发的对象。后来，慢慢摸出了一些门道，我们是做策划的，头脑风暴是强项，如果只知道这样傻乎乎地去逢人就发宣传页，还不如多找几个派单员。我们开始尝试线上线下结合起来去做，比如我们之前做活动怕的是什么，是人少，但我们线下接触最多的就是人，我们拓客的时候可以不单纯地发宣传页，而是通知人们去参加我们的活动，活动现场有表演，有冷餐和饮品，还有互动游戏，大多数人都是愿意去的，去了现场再向他们推介我们的项目，就事半功倍了。”

另一位地产策划于先生则从微营销的角度向记者阐述了自己的心得，他说：“我们发动了所有相关合作机构来为我们转发微信公众平台的信息，但是更多收到的是接受人群的反感，这可以理解，谁也不会面对无休止的广告信息做到毫不厌烦，如果继续这样下去可能适得其反。但是网络推送不被人们看到就没有意义，所以我们减少了推送的频率，针对推送的内容做了改动，把原本的广告宣传内容全部换掉，只发布人们感兴趣的，爱看的内容，比如一些置业故事，工作人员的个人秀，每次互动活动的精彩花絮，有效阅读率很快就提升了，慢慢地合作单位也很愿意转发。”

他告诉记者，铺网式拓客已经不适应行业的需求，人们每天面对日益丰富的多元化生活，如果是没有实用性的信息很快就被过滤掉，在找到营销对象的同时，必须同时找到突破口，做到有效营销，这才是全民拓客的意义。

不会贸然降价

在房企为去库存各自奔走的时候，购房者嗅到了置业的良机，似乎自古以来想多销必然薄利，既然是买方市场，房价的下浮是众所期待的。那么房企去库存是不是就意味着牺牲利润呢？

绿地集团董事长张玉良不久前曾表示，市场出现回落是正常现象，随着中国经济进入新常态，既有高增长红利缩减、房地产行业调整、商业模式巨变等新的挑战，也有经济结构转型升级、新型城镇化快速推进、全面深化改革持续推进、经济开放性水平不断提高等新的机遇，激烈竞争下，行业正从规模向利润换挡，房企竞争力从重产品向产品+服务过渡。

“去库存或许因为资金链的需要进行一定幅度的拉低房价，但这不是企业的根本出路，大多数明智的企业也不会选择这种出路，以薄利求多销，长久看来会坐实房地产的所谓暴利说法，也会对自身品牌造成影响。尤其是已经开发了一段时间的楼盘，更不能贸然降价，要考虑已购业主的感受。”居远地产机构总经理徐桐对记者说。

他表示，购房者也不要对房价的走低抱有很大期望，一切视需求而定。

呼和浩特某房企负责人张先生的意见进一步证实了这一说法，他说：“去库存期间，房价明显上涨是不太现实的，但是去库存毕竟是周期性行为，今后房企的发展要长远着眼，为什么会有供大于求的状况？很大一部分原因是很多房企过去太追求规模，动辄造城，一上手就几十万平方米，最火爆的那几年，拿地不到200亩都不好意思和同行打招呼。现在看来弊端凸显了，我觉得今后的发展趋势应该是楼盘的精品化。我们要把产品做好，而不是一味求大，这样就意味着产品单价的上调，我用开发50万平方米楼盘的精力和实力来打造20万平方米的盘，这是什么概念？”

他也表示，就国家政策而言，住房是民生，经适房、刚需产品必须有一个保障的力度，所以房地产行业的高利润化并不一定要体现在房价方面，而是可能走可持续发展的路，在服务方面做文章。