近日，广东省房地产行业协会发布了《2014年广东省前三季度市场分析报告》，该报告从销售面积、销售额、市场新增供应、库存等方面分析了全省1-9月商品房基本情况。

报告认为，未来广东房地产市场会受到各地方政府陆续退出限购、限价等政策影响，加之商业银行针对自住型购房需求的贷款支持力度有所加大，公积金政策也有所调整，将使得市场需求进一步释放，未来广东房地产销售市场有望触底反弹。

前三季度销售量大幅下降

前九个月的广东房地产市场遭遇了业内的“滑铁卢”。

《报告》中指出，1-9月，全省商品房销售面积、销售额分别为5927.54万平方米和5483.38亿元，同比分别下降10.4%和10.7%。

从商品住宅市场看，今年前3季度销售面积5206.02万平方米，同比下降12.7%；销售额4464.23亿元，同比下降13.5%；销售均价8575元/平方米，同比下降1.0%。但是9月份销售面积742.62万平方米，同比下降5.3%，环比则大幅增长37.4%，销量仅低于6月水平。“显示出在政策、信贷环境不断改善的情况下，市场成交量趋于回升。”省房协相关负责人告诉记者。

从市场新增供应看，前3季度全省商品房批准预售面积5818.49万平方米，同比下降4.0%；其中商品住宅批准预售面积5025.97万平方米，同比下降7.4%，同比降幅均呈持续收窄。库存方面，截至9月期末，广东商品房待售面积5091.40万平方米，同比增长22.7%；其中，商品住宅待售面积3322.32万平方米，同比增长26.4%，均创下历史新高。

从供求关系看，若将当期新增批准预售面积和期末待售面积视为供应量（不计算当期之前已批准预售但尚未销售且未竣工部分），则1-9月全省商品房可供销售面积至少有10909.89万平方米；将实际销售面积视为需求量，则同期实现销售5927.54万平方米，供求比为1.84:1。其中，商品住宅供求比为1.60:1。若按今年月均销售速度，完全消化可售未售的商品房库存至少需要7.6个月，其中商品住宅需要5.4个月以上，同比分别增加2.7个月和2.3个月。与近几年相比，今年的供求关系最为宽松。但由于今年销售量处于较高水平，库存去化周期较2012年度的最高水平仍少0.6个月。《报告》分析认为，供求关系表明目前去库存压力依然严峻，加速去化仍是主流。

政策宽松利于房地产触底反弹

市场不容乐观，让人不禁疑问，为何省房协仍对未来房地产走向信心十足？“各地市逐渐退出限购、央行新政—商业银行针对自住型购房需求的贷款支持力度有所加大、加之公积金政策也有所调整，包括异地缴存可合并计算、适当提高公积金贷款额度等措施，将使得市场需求进一步释放。”省房协相关负责人认为。

10月29日，国务院总理主持召开的国务院常务会议上指出，消费是经济增长重要“引擎”，是我国发展巨大潜力所在。在稳增长的动力中，消费需求规模最大、和民生关系最直接。未来的国内六大重点消费领域包括互联网、绿色消费、住房消费、旅游休闲消费、教育文体消费、养老健康家政消费。其中住房消费未来要继续稳定，还要加强保障房建设。

“中央释放了要稳定住房消费的信号，同时也表明了中央对未来房地产市场的态度，未来政策肯定相对宽松，这对于未来房地产市场无不是极大利好消息，”业内人士表示。

持同样乐观态度的还有部分行业机构。世联行集团市场研究部认为，央行新政极大地提振了市场信心，能够在短期内促进改善型需求的释放。此外，近期货币宽松的力度有所加大，三季度以来央行三次下调了14天正回购招标利率，引导社会融资资金成本下降，房贷按揭利率下行已成趋势，预计95折会是市场的主流。政策的刺激和按揭利率的下行，叠加开发商积极推盘和价格上的适度让利，乐观情况下，四季度广东房地产市场成交量将有所好转。

合富房地产经济研究院分析认为，前三季度房地产市场成交量缩量，房价松动，观望未解。但是政策面出现两大

2014年广东商品房销售面积、销售额走势

变化，一是仅剩一线城市仍严格执行限购政策，二是限贷政策调整。相信政策转向将对房地产市场信心产生积极影响，特别是刚性需求和改善性需求，有望加快入市和购房。预计四季度市场成交有望恢复性增长，成为年内高点，价格逐渐企稳，考虑到目前各个城市的库存量都处于近年来的高点，房企依旧会积极去库存，故房价不会明显上涨。

广东中原地产代理有限公司认为，二、三线城市限购政策全线松绑，行业调控政策已见底；央行、银监会联合发文对于首套房贷已还清的二套房买家而言是直接的利好，将刺激改善型需求入市，国庆期间市场活跃度升高，大部分项目的到访量及成交量同9月份相比均有明显好转，楼市成交将会有所回升。如广州的限购措施近期松动，将会有效刺激各类需求加快入市，市场信心将明显回升，楼市有望在四季度筑底，并将再次步入上行阶段。

经纬行研究中心认为，第三季度以来全国各地纷纷采取放松限购、加大信贷支持等措施。借政策利好的东风，当前楼市已稍有回暖。第四季度，预计央行新政将在各地陆续落地实施，成为刺激购房者入市的重要因素；与此同时，开发商因库存压力和年末冲刺业绩的需要，预计会继续保持适度的价格促销。预计第四季度楼市氛围继续好转，小幅的价格折扣促销会继续保持。

销售回笼不畅，资金整体偏紧

对于房地产企业来说，回笼资金对企业下一步发展来说尤为重要，但是根据《报告》显示，1-9月，广东房地产企业到位资金8175.21亿元，同比增长11.5%。其中，国内贷款1847.05亿元，同比增长19.8%；利用外资27.30亿元，同比下降3.4%；自筹资金2718.97亿元，同比增长48.5%；其他资金来源（销售回笼资金）3581.91亿元，同比下降8.8%。

从资金结构看，国内贷款占到位资金比重为22.6%，较去年同期提高1.6个百分点；利用外资占比0.3%，同比下降0.1个百分点；自筹资金占比33.3%，同比提高8.3个百分点；其他资金来源占比43.8%，同比下降9.8个百分点。

作为最主要资金来源的销售回笼资金，今年前3季度所占比重仅高于2008年，是2005年以来资金较为紧张的一年。

数据同时显示，今年前3季度，来自银行贷款的资金同比增长13.9%，增速自年初累计回落31.4个百分点；按揭贷款同比下降1.9%，增速累计回落35.7个百分点。可见，受信贷政策收紧的影响，销售回笼资金普遍放缓，企业资金压力也不断增大。

从商品房销售额与投资额的比值看，今年第3季度为0.96，较第2季度的1.03进一步回落，为2009年以来最低水平，反映当前企业现金流紧张程度日益加剧。

房企下一步如何确保资金链不断裂，如何快速回笼资金？“企业合理定价积极销售，加快去化速度，维持市场活力。”省房协建议。