12月18日,广东省房协在汕头举办了“广东省房地产行业协会2014年度会员大会暨广东房地产发展论坛”。此次年会以“新常态、深转型”为主题,重点讨论十八届四中全会后宏观经济与房地产市场走势、互联网思维与房地产业价值链重塑、新常态下养老地产、休闲旅游地产、县域地产的机遇和挑战等行业前沿问题。

县域房地产市场处于调整期

年会重要内容之一便是发布了《2014年广东县域房地产研究报告》。广东省房协秘书长、新闻发言人王韶表示,《2014广东县域房地产发展研究报告》对广东省县域经济环境、房地产整体市场、各县市房地产市场及发展环境进行了系统分析和综合排名,提炼县域发展典型案例,并提出县域房地产发展建议,《报告》将成为企业投资县域房地产和政府制定有关县域房地产政策的重要参考资料。

报告数据显示,近年广东县域房地产市场份额稳步提高,商品房去化率逐渐赶超全省水平,房地产市场方兴未艾,很大程度上促进了县域的经济社会发展水平不断提高。之后,新型城镇化发展思路不断明确,经济体制改革有序推进。

在多重政策利好的叠加之下,县域与城市之间要素资源的双向流动将不断加强,县域经济及房地产市场均迎来提速发展的良好机遇。但当前县域房地产市场处于调整期,商品房供应总体较为充足,去化周期处于高位水平,消化库存压力较大。而住宅市场供应量中,大户型产品所占比重接近三成,更为适销的中小户型产品的占比偏低,加重了去库存压力。在目前情形下,突围市场、消化库存仍是要务。

市场需求旺盛供应足

根据广东省统计局数据,2014年1-10月,广东县域房地产完成投资额895.75亿元,同比增长21.0%,增速高于全省总体水平2.0个百分点;商品房施工面积10157.34万平方米,同比增长19.3%,比全省水平高1.1个百分点;商品房销售面积1727.89万平方米,同比小幅增长0.4%,增速高于全省10.0个百分点。从所占市场份额看,房地产完成投资额占全省总投资额的15.0%,占比仍处于较低水平,这与县域房地产开发建设成本相对低廉有关;而商品房施工面积占全省比重为20.1%,商品房销售面积占比高达25.3%,县域已占据全省房地产市场超过两成的份额,呈现稳步提高态势。

数据也显示,近五年中,广东县域商品房的去化率与全省总体水平之间的差距不断缩小,并于2013年实现反超。其中,2013年县域商品住宅去化率高达115.1%,较全省总体水平高31.3个百分点,反映出县域的需求更为旺盛;而2014年1-10月县域住宅去化率为76.1%,比全省水平略低0.7个百分点,仍保持较为强劲的市场需求。

今年1-10月广东县域商品房批准预售面积1806.67万平方米,10月期末商品房待售面积1173.85万平方米,合计2980.52万平方米;1-10月商品房销售面积1727.89万平方米,月均销售172.79万平方米;10月期末库存量为1252.63万平方米,去化周期为7.2个月。其中,商品住宅去化周期为5.5个月。与全省水平相比,县域商品房及住宅的去化周期较全省总体水平分别多0.1个月和0.6个月。从近年全省商品房去化周期走势看,去化周期最长的是2012年的7.8个月,最短的为2010年的2.2个月。对照之下,当前广东县域商品房的去化周期处于高位,反映出市场供应充足,当前的供求关系宽松。

从商品住宅各户型看,90平方米以下的小户型产品供应量为327.81万平方米,仅占住宅总供应量的13.2%,为各户型中最少;同期实现销售面积220.36万平方米,销售率为67.2%,为各户型最高。90-140平方米的中等户型产品的供应量为1487.77万平方米,占住宅总供应量的60.1%,为最主要户型;实现销售面积964.13万平方米,销售率为64.8%。140平方米以上的大户型产品供应量达659.46万平方米,占26.7%,是小户型产品的两倍;去化率为62.8%,为各户型中最低。从销售套数看,大中小三种户型分别销售22725、81220和31035套,中小户型销售套数合计占总套数的83.2%。数据显示,就住宅市场而言,中小户型产品的销售率更高,更为适销。

五大方向成县域房地产突围点

根据广东省房地产行业协会的报告结论,在去库存依然是县域房地产市场关键词的背景下,五大方向将成为县域房地产市场突围的重点。

产品销售和服务运营并举。当前县域商品房的供应较全省更为充足,且产品同质化严重,应以加速去化为首要任务。一方面,积极运用电商平台、新媒体、自媒体等拓展销售渠道,创新销售模式;另一方面,加强线下看房服务并提供高附加值的产品和增值服务,提升产品的竞争力。

房地产业与经济发展协调。房地产业与经济社会有着密切联系,两者相互依存,相互促进,应保持房地产业与经济社会的协调发展。新常态下,房地产业的发展应以配合县域实施产城融合为主,促进当地产业发展和就业支撑,更注重对社会责任的承担。县域房企对房地产的观念要从类制造业向服务业转变,摆脱过去“以地养城”的经营城市理念过度开发。

因地制宜制定转型战略。县域的地域开阔、地方特色明显、生态环境优美、旅游资源丰富,县域房地产业应结合本地资源优势、产业特点和产业政策,延伸自身产业链条,寻求发展模式的转型。

审时度势推进产品升级。县域房地产开发项目应由粗放型向集约型转变,更好地规划小区功能,加强社区服务,改善居住环境;加快推进住宅产业现代化进程,实施绿色建筑计划,完善绿色建筑标准及认证体系,强力推进建筑工业化、标准化,提高住宅工业化比例。而随着物联网、云计算等新一代信息技术的普及,住宅产品的设计应紧跟互联网思维,住区开发应更注重智能化建设,追求功能实用而非空间面积。

加强合作提升管理水平。随着房地产的市场化程度不断提高,行业马太效应越演越烈,中小房地产企业面临生存和发展的挑战。面对大型房企,中小房企缺乏品牌、规模、资金上的优势,在执行效率、生产成本和竞拍土地等方面皆处于劣势。为弥补这方面的差距,中小房企可通过强化联手、互补合作等形式,以抱团联合采购材料、购买服务等降低生产和服务等多个环节的成本;通过合作组建私募基金等方式,解决融资困难;加强企业交流,以相互学习完善企业管理制度,提高执行效率,拉近与大房企的差距。