深圳在2009年底发布城市更新实施细则，至今已有六个年头，今年也是深圳城市更新明显改变深圳房地产乃至深圳城市建设的一年。在昨日南方都市报主办的第三届中国(深圳)城市更新论坛上，多位嘉宾以“两岸三地，共谋城市更新新规则”为主题，针对当下城市更新现状和瓶颈，纷纷发表自己的见解。

深圳城市更新办政策计划组组长肖纯城市更新要“长远、综合、包容、舒适”

深圳市城市更新办政策计划组组长肖纯指出，在政策方面，对比香港和台湾之前走过的路，以及共同面临的拆迁难问题发现，香港和台湾虽有条例出台(香港有土地收回条例，台湾有都市更新条例)，但在实践当中条文使用并不高，且也存在一些争议。

他表示，未来深圳在规则制定方面将把握以下四个方面关系：一是项目试点与规则制定的关系，会充分利用好特区立法权；二是把握好政府制定规则的范围深度跟市场的关系，比如旧城区改造方面要加强引导工作，但引导不是完全由政府代替业主和开发商，而是由政府搭建平台，业主通过业主委员会形成自治的体系，这方面香港台湾有很多经验；三是把握好政府的刚性原则与弹性空间，比如说利益再分配涉及到数字或判断，在政策方面拿捏好平衡；四是规则制定把握可执性的问题。

“此外，城市更新还将注重于其他部门职能、政策衔接，如城市土地整备政策，以及司法部门、法律系统配合，要在全市形成共识。”肖纯称。

最后，他表示，城市更新最终目标是实现长远、综合、包容、舒适，“长远是指不仅仅局限于一栋房子的拆迁，不能用简单粗暴方式拆迁，也要让原居民找到合适的位置；舒适是指可持续发展，避免更新之后低收入人群找不到住的地方。”

方卓越集团副总裁耿延良拆迁“拆不动”“多数决”难敌“少数派”

在谈及城市更新未来方向之前，作为此次开发商代表方卓越集团副总裁、龙岗区城市更新开发企业协会会长耿延良，认为2013年深圳开始试用《深圳市城市规划标准与准则》以来，城市更新工作开始了延续至今的瓶颈期。

他分析，具有“发展时间短、土地管理权状况特殊、任务重、困难多”等特点的深圳城市更新，存在着六类问题：首先，城市更新缺乏立法保障、现有政策体系不完善；其次，市场失效时，政府的缺位使大多数更新项目推进缓慢；再次，城市更新缺乏强有力的组织管理，项目审批周期过长；第四，缺乏宏观统筹和差别化激励措施；第五，完全市场化的拆赔补偿导致非理性行为频现；第六，法律上“多数决”无法对抗“少数派”。

他建议，加快并完善城市更新立法，提高政策的系统性和配套性，发挥政府的统筹指导作用，并学习台湾香港等地，推动“以财税激励”的政策。“此外，制定合理的拆迁补偿指导标准，并通过立法来解决‘少数派’的问题，探索强制收购更新模式。”他认为，成立深圳市城市更新企业协会，对于这些问题的解决将提供很大帮助。

声音

发达国家建筑物重建有条件：一是建筑物太陈旧维修不划算；二是遭遇重大灾害。而我们旧改的动机在商业利益。城市旧改就像开矿，哪一块土地存在的商业价值大，哪一块就被挖掘，我们旧改的出发点是为了发掘最有价值的土地，但也不能打着天大利益的幌子，我觉得城市旧改没有问题，反而乱拆房子才是不文明。现在的城市更新，简单说就是：留够政府的，压低了拆迁户的，剩下都是开发商的。

——— 万科集团首席律师颜雪明

首先，在其他行业，比如物业管理费、停车场收费标准，政府都有指导价，所以在城市更新拆赔比方面，如果政府能出台指导价，发展商与业主的谈判会相对顺利很多；第二，在城市更新过程当中，发展商与业主在发生纠纷或者在谈不妥的情况下，政府应积极运用行政手段和司法手段解决纠纷，但目前这方面是空白的。

——— 广东方典律师事务所首席合伙人梁赤

拆迁难，活化更难，没有政府根本拆不动。为什么？首先政府还不能换届。做每一个重建项目都很小心，所以到今天，我们就做了上海那个项目。有的街不能拆只能迁，不能做商业，只能做文化艺术，要把账算好。

——— 中国新天地产品发展部总经理邓俊文

他山之石

台湾：

文林苑事件戏剧化落幕

台湾更新研究发展基金会执行长丁致成表示，过去的一年，在台湾城市更新中影响最大的文林苑事件戏剧化地落幕了。2012年政府对文林苑38户人家中的反对户王广树家实施强拆，一度引发民众维权风波。但是2014年3月，王广树的儿子自行拆除物业，与开发商达成和解，曾经支持王家的市民反倒面向王家发起诉讼要求赔偿。

在丁致成看来，文林苑余波加之台湾政治波动，2014的台湾城市更新“是混沌未名的一年。开发商主导的更新项目进展缓慢，仅有28个项目立项，比2013年的52个骤降”。

他认为未来城市更新的隐忧并不在于政府的政策，而是在于大选前的政治风险，以及房地产行业自身的不景气，期望2014年停滞的城市更新条例修法，能够在2015年顺利推动。

香港：

“市区重建局”推动城市更新

香港城市大学公共政策系教授叶毅明则介绍，香港的“市区重建”主要由“市区重建局”推动。从上世纪60年始，香港的居住环境已赶不上人们的需求，政府开始计划重建，1988年香港成立“土地发展公司”，鼓励跟开发商合作重建，到2000年，政府注资100亿作启动资金成立“市区重建局”。它的所有运作都经政府指挥，可运用公权力，但内部独立。

在重建拆迁制度上，香港主要有三个不同方式：市场主导、政府主导、公私合营。第一，“市场主导”，政府不干预。在2000年，香港已经明确规定赔偿标准：业主可以用同区七年楼龄单位(用专业测量师)的价格来评估赔偿金额。如果是自用商铺，则以物业市值的5%或4倍应课差饷租值(用来评估纳税的租金评估价)进行赔偿。

第二，“政府主导”的方式主要用于公共屋村的重建。第三，“公私合营”则是在市区重建局的推动下进行重建，前提则是政府方面尽量协商，避免强行征地。近年也更重视楼宇复修，因为重建不能解决城市的整个问题，更多的以重建为主，而辅以“复修、保育、活化”，也鼓励维修减慢楼宇老化速度。这更侧重保护居民权利。