时势造英雄，时势也毁英雄；但真正的英雄都会卷土重来。“识大势、知进退”，如今用来形容万达创始人王健林，或许恰如其分。

从2016年荣登中国首富之后，王健林历经5年的“瘦身计划”，回到今天风云变幻的房地产市场，他的退与进，让很多人感佩其大智慧和眼光。

尤其是在去杠杆大潮下，不少企业在说“活下来”的时候，今年万达不仅喜事连连，还更进一步。2月，万达集团荣获“全国脱贫攻坚先进集体”；不久后，万达主动撤回了万达商业的IPO申请，并宣布珠海国资委将出资30亿战投入股万达轻资产商管公司；4月，万达与茅台(600519)集团、贵州仁怀市政府签订合作协议；5月，万达全部退出了美国AMC公司董事会，套现14.76亿美元（约97亿元人民币）。8月，王健林又连续与吉林、辽宁、天津、大连等地的国企高层会谈，共同探讨着新的合作可能。

最近，万达集团更是宣布与中国一汽战略合作正式启动，王健林称会亲自带头，万达副总裁以上高管全部换乘红旗汽车。这样的表述，被外界解读为将当下的万达与国企紧密地联系在一起。

不难看出，“红旗”飘飘的老王，在主动拥抱国家发展大时代的同时，也成为如今笑看房地产市场风云的“真英雄”。

01

弃政从商，

到底是靠爹还是靠自己？

受家庭的影响，15岁的王健林就从四川来到东北，入伍参军，并且在28岁就成为了一名正团职干部。在1987年，为了响应国家“百万裁军”的号召，王健林告别了自己18年的部队生活，转业后，王健林来到大连市西岗区区政府任办公室主任。但很快，本认为仕途无量的王健林竟弃政从商，通过企业改制的机会，创建了大连万达集团股份有限公司。

对于王健林后来的成功，他背后有谁的传言，满天飞。

有人说王健林有个有背景的爹。传言他父亲王义全担任过西藏自治区的高级干部。不过真实情况是，王义全只是四川大金县森林工业局的副局长，一个副处级干部。

还有人说小王的老婆来头很大。林宁其父做过大连一家保险公司的领导。但王健林在西岗区政府办公室做副主任时，林宁也就是西岗区体委工作人员，没有传言的那么神秘。

说实话，纵观他的创业历程更多的是靠自己。这里有三个故事，在一定程度上很能说明问题。

第一个故事：别人不敢干的事，他敢。

在上个世纪90年代还是“计划经济”，拿项目不仅要有钱，还得有“计划指标”，得出现在当时“国家计划委员会”指标名单上才行。

为了拿到项目，他找到大连一个老战友“借”一点指标，同时付出一点费用，才拿到几万平米指标。但是拿了指标，还得去找当时的市领导批地。跑了左一遍，右一遍，没人理。市领导被我找烦了，才批了一块“老大难”的政府旧城改造的项目。

彼时的万达还是叫“西岗开发公司”，王健林细算了一笔账，这个项目改造完，要1200块钱一平米的成本，前面有三家国有公司都来看过，就是因为不合适才不肯干。正因为如此，遭到公司内部反对。可为了赚钱，王健林坚持了下来。要想把这个房子卖到1500元一平米，就不得不推出来几条创新：

第一，当时大陆的房子没有明厅，一个小过道进去直接就是几间房。那好，我们做一个明厅;

第二，当时房子没卫生间，县处级以上干部才允许配一间卫生间。我们没管那一套，每户都配了卫生间，还把木头窗换成了铝合金窗，再加一扇防盗门。房子推出来均价1580元每平米。1000多套房子一个月一扫光。

就这样，万达就成为了大陆地区第一个闯入了“旧城改造”这一行业的公司；这一单让王健林赚到了接近1000万元，掘到人生第一桶金。

第二个故事：缺钱，差点濒临破产

初期创业，贷款是所有房地产企业都遇到过的问题，对于王健林也不例外。

当时，万达接下了一个项目，是接手政府做到一半不愿做的项目。可刚接手突遇全国“治理整顿”，贷款就更困难了。为了启动这个项目，需要一笔2000万元的贷款，只好找银行贷款，可即使有土地做抵押，所有的手续都健全，但找了几十家银行，没有一家愿意贷给王健林。

最后实在没办法，有人给他出了一个主意说“干脆你就发一个债券”，并承诺回报，比如两年按照1.4倍，每年20%，1.4倍收回。没想到，推出来以后一抢而光，毕竟20%的年回报还是很可观的。也正是这个方法真正解决了这个项目的难题，才把创业初期的万达从濒临破产的边缘给拯救回来。

第三个故事：别人不创新，我创新

在2000年左右的时候，王健林决定转行去做商业地产。

早期，我啥都不懂，这跟我原来做的很不一样，有人买了商铺经营不好，就来告万达，在前三年当了222回被告，虽然只输了两场官司，还是让整个公司疲于应付。

成天都在打官司，哪还有精力去经营？我当时很害怕，如果还有官司，如果输了，会不会有人扯着横幅去闹事？

王健林觉得这也不是个办法，得研究新模式。于是，在创新中研究了一个办法：提出一个模式叫城市综合体。即做一个商业中心，商业中心旁边可能做写字楼，再做城市的商业街，再做一些公寓。把这些公寓、写字楼卖掉，现金流就有了。这样，就不用卖大楼里的商业铺位了，自己来经营，一下子生意就找到模式了。商业经营旺了，旁边的楼也升值了，现金流问题也解决了，万达从此走向了一条康庄大道。

02

走出中国的万达，

走向首富的王健林

如果说走出大连、转向商业地产是万达的两次转型，那么，王健林向旅游和文体业进军，在全球范围内开启投投投、买买买的疯狂节奏，可以看作是万达的第三次转型。

2008年，万达投资了长白山国际度假区和西双版纳度假区等旅游产业。

在此期间，万达影视传媒有限公司也宣告成立，公司成立3年后，就快速收购了美国AMC影院公司，成为全球最大的院线运营商，占领全球近10%的市场份额。同期还涉足了酒店管理及舞台演艺业，譬如将拉斯维加斯的水秀制作团队收编，在中国打造舞台秀。

不得不说，王健林看准了当时的风向。彼时，国家正在鼓励企业走向海外。2012年，银监会就曾明文鼓励有竞争优势的境内企业“走出去”，助推企业提升跨国经营能力和产业竞争力。

“如果只在中国发展，即使做得再大，也只是一个国家的企业，要想成为世界范围的著名企业，就一定要走出中国。”2012年，王健林在哈佛大学演讲时介绍了万达的十年规划，他希望十年内万达能成为世界一流的跨国企业。

很显然，赚外国人的钱比赚国内的钱，更刺激一些。

伴随着国家政策的支持，军营出身的王健林，民族自豪感一向很强，在中国企业走出去的道路上，也是先人一步。

于是，那几年，王健林带领下的万达，正式开启了国际化转型之路。

2015年，万达院线上市，万达出资4500万欧元收购欧洲顶级足球俱乐部马德里竞技20%的股份，并进入马竞俱乐部董事会。不到一个月，万达又宣布以10.5亿欧元的价格，收购了瑞士盈方体育传媒集团。12月，万达成为辽宁百年人寿大股东。

2016年初，万达干了两件大事：一是与英国IHG签署了10年期全球国际医院项目独家合作协议，分别在青岛、上海和成都建立国际医院。另一件则是并购美国传奇影业，成为当时中国企业在海外进行的最大的文化领域并购案。

夸张点说，当时大半个地球，都有万达的足迹。

在一系列资本的运作下，王健林的事业版图走向世界，其身价也水涨船高，基本是各类富豪榜的常客，还几度问鼎中国首富。

有了财富的底气，王健林也意气风发，金句迭出。最出名的莫过于“王健林的小目标”，那是他在电视访谈节目中抛出的金句：“最好先定一个能达到的小目标，比方说我先挣它一个亿”，引发轰动。

凭着首富光环，王健林的“小目标”红遍了各大社交平台，还衍生出不少段子：“钱是万能的吗？不是，钱是万达的。”

03

急流勇退，

先人一步的“商业智慧”

正所谓，计划赶不上变化。

进入2017年，一个更大的变化发生了。发改委直接表态，将继续关注房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等“非理性对外投资倾向”。随后央视将发改委的表态解读为，这些“非理性投资”行为并不是以增加生产为背景的，“实质上是一种转移资产行为”。

谁也没有想到的是，作为军人出身的王健林，也是反应果敢和迅速。

2017年7月，万达集团旗下的13个文旅项目91%的股权作价438.44亿元转让给融创。与此同时，万达旗下的77个酒店则作价199.06亿元转让给了富力。

仅这场“世纪交易”，就让万达短时间获得大几百亿的资金。

更猛的是海外资产的处置。时至今日，万达已将其海外地产项目全部清空。媒体报道显示，仅海外资产的处理上，万达就曾在15个月内减掉2158亿负债，负债率迅速降到了：60%以下。

王健林曾说“清华北大，不如胆子大”。如今来看，胆子大不仅仅在于敢买，还在于敢卖。

纵观商场，遇到债务危机时，瞻前顾后畏首畏尾的很多，能像王健林这样果断和迅速的，确实不多。

那么，为什么万达敢卖卖卖？

答案藏在万达的商业转型路径里——轻资产。

过去，万达的成功就是这“三高”——高负债、高增长、规模化。高负债带动高增长，高增长带来规模化，规模化积累了金融信用开启下一轮的循环。这不是王健林的独门秘诀，而是这个行业的模式。

其中，关于高负债，王健林亲自给出的数据：6000亿总资产，1900亿净资产，诚实地承认了“4200亿负债”。

然而时至今日，房地产的“黄金时代”已然过去，当“五道红线”压顶，当无数中小房企“度日如年”，当老大哥万科都高喊“活下去”的时候，万达早就开始了第四次转型——由重资产向轻资产的转型。

2018年3月，万达的主营业务万达商业地产股份有限公司（“万达商业”）更名为大连万达商业管理集团股份有限公司（“万达商管”），去掉了“地产”二字，其产品万达广场的业务模式也从拿地自持，向输出管理，租金分成转变。

此后，万达在轻资产之路上飞奔。也正是这种转型，让万达彻底跳出了“高收入+高风险”的模式，其重心变成了商业、文化和健康等领域。

以商业为例，在面对疫情严峻的2020年，全国依然有45座万达广场开业，其中轻资产27个，占比超过60%。

数据显示，2020年，万达广场在中国的出租率为99.4%，租金收费率为99.9%。这无疑为万达的现金流提供了极大助力，也成为行业内无比羡慕的“现金奶牛”。

与此同时，万达还将“轻资产”战略扩展到酒店、文旅、体育等各个产业。以万达院线为例，2020年签约轻资产影城310家，占到15年来已开业万达影城总数的44%。

时至今日，万达电影也成为了万达的现金流“杠把子”。今年的贺岁档电影《唐人街探案3》就是万达影业的手笔，尽管后来被《你好，李焕英》这匹黑马反超，但突破40亿的票房，还是让万达大赚了一笔。

根据数据显示，2021年上半年，全国总票房约为 250亿元 ( 不含服务费 )，相比 2020 年同期有明显好转。期间，万达影城的票房为 35.5 亿元。

最关键的是，很少有人意识到，万达电影早已位于国内电影院第一梯队。其在国内拥有已开业影院700多家，6000多块银幕，公司的票房、观影人次、市占率等核心指标长期位于全国第一。

纵观万达第四次转型，现在看来，王健林是很成功的，房地产不再是主要收入来源，最终完成目标定在了2020年。尽管在开始剥离地产业务之初，万达商管曾有过短暂的“阵痛期”，但在2018年和2019年，万达商管净利润率实现连续两年提升，2019年的利润率更是达到了近五年的新高31.91%。

多年前，王健林就曾提到，做生意的最高境界，就是“用品牌赚钱”。

轻资产模式，走的就是这个路子，也走对了。

04

王健林的创业启示录

回过头来看，王健林的人生就像坐了一把过山车。

15岁参军，28岁成为正团职干部，转业后一度做到了大连市西岗区办公室主任。

仕途一片光明的时候，王健林选择弃政从商，创建了大连万达集团股份有限公司。为了一笔贷款，曾九天九夜睡不着觉，一度徘徊在崩溃边缘。

后来，王健林还是挺过来了。凭借着万达的势头，他数次成为中国首富。到2017年，万达已经拥有200多个万达广场，10多个万达城、80多家五星级酒店、1300多家全球影院，产业遍布全球。

也正是在走上人生巅峰的时候，危险开始靠近。负债高企、融资收紧、资产打包出售，甚至一度有媒体传出王健林被限制出境。

如今，王健林再一次走出来了。不仅万达的负债率降下来了，王健林也重回中国富豪榜前三十。

他的人生经历，虽然不再可能复制，但仍然值得如今许多创业者借鉴和学习。

第一点叫“敢闯敢试”。就是不管你做什么，一定要有梦想，有目标，敢去做。你去做起码有一半的机会，你不去做机会是零，王健林曾经讲过一句话：“什么清华大，北大，不如胆子大”。这个胆子大不是说让你乱干，但是得有勇气去闯，去试验!

第二是创新求变。你要成功，要想不断成功，或者还想获得更大的成功，就一定要能够求变、求新，不能走别人走过的路，不能做跟别人一样的事情。凡是跟别人做一样的事情，获得的肯定是平均利润率；只有做跟别人完全不一样的事，才能获得超额利润。

第三是坚持到底。王健林创业一开始可能新点子会比较多，但是这点子一开始可能不成熟。新的模式可能在试行当中会遇到困难，也可能会遇到挫折，没法实现预期目标。这时候怎么办呢？如果你经过分析认为自己路子是对的，就需要坚持。我经常讲一句话：过去讲不到黄河心不死，不撞南墙不回头，我不一样，我到了黄河心也不死，我可能搭一个桥我就过去了;撞了南墙也不回头，我找个梯子我就爬过去了。

其实，最值得肯定的是他的果敢与变通。

我们见惯了太多企业的成功案例，也看到了太多盛极一时的企业陷入危机无法自拔，但我们很少能看到一家成功的企业，在遇到巨大危机时逆转困境、东山再起。

因此在这条不归的创业路上，如何能上能下，能屈能伸的面对各种困难和险阻，才是创业者们值得学习和借鉴的。

正如王健林，在创业路上，有着超人一等的商业智慧和眼光，历经4次转型，不仅成功踏准了时代的红利，也挽救了几次濒临破产的危局。

人生不经历风雨怎么见彩虹，能成功也能失败！

这，才是时代需要的、真正的企业家精神！