现如今家长们对自己子女的学习已经不再局限于离家近，环境好了，为了让自己的孩子赢在起跑线上，越来越多的家长想尽一切方法去购买重点小学附近的学区房！就拿北京为例子吧！北京重点学区房排名，北京西城区学区房房价平均多少呢？下面就跟着小编一起来了解一下吧！



北京重点学区房排名

NO 1 府学胡同小学

 附近小区：交通口东大街 均价71012元每平米土儿胡同 均价65568元每平米东旺胡同 均价150943元每平米 落户要求：家长双方须有一方为北京户口，户口和房本一致落户年限：3年学区名额：一房一名额对口中学：北京市第二中学 北京市第五中学分校周边幼儿园：聪明宝宝幼儿园 NO 2 北京第二小学 直升重点

 附近小区：新文化街 均价89513元每平米 落户要求：家长双方均为北京户口，户口和房本一致落户年限：5年学区名额：一房一名额对口中学：北京市第三十五中学 北京市第八中学分校 北京市鲁迅中学 北京师范大学附属实验中学周边幼儿园：新京畿道实验幼儿园分部 洁如幼儿园 NO 3 中关村三小 直升重点

 中关村三小附近小区：科育小区 均价779062元每平米黄庄小区 均价73878元每平米落户要求：家长双方须有一方为北京户口，户口和房本一致 落户年限：3年学区名额：一房一名额对口中学：北京市中关村中学 北京市第十九中学 北京市第一零一中学分校 北京市八一中学周边幼儿园：中国科学院幼儿园实验园 中国科学院第三幼儿园 NO 4 中关村第一小学 直升重点

 中关村一小附近小区：东南小区 均价77862元每平米中关村小区 均价65938元每平米航天社区 均价77180元每平米 落户要求：家长双方须有一方为北京户口，户口和房本一致落户年限：1年学区名额：一房一名额对口中学：北京市一零一中学初中部 北京市第十九中学 北京市中关村中学 北京市知春里中学周边幼儿园：中国科学院第三幼儿园 中关村实验幼儿园 NO 5 史家小学

 附近小区：豆瓣胡同 均价72995元每平米仓南胡同 均价69115元每平米南弓匠营胡同 均价71794元每平米 落户要求：家长双方须有一方为北京户口，户口和房本一致落户年限：3年学区名额：一房一名额对口中学：北京市第二中学分校 北京市第一六六中学 北京市第六十五中学周边幼儿园：北京市第一幼儿园 NO 6 育民小学

 附近小区：真武庙六里 均价66438元每平米白云观 均价63005元每平米复兴门外大街 均价82696元每平米 落户要求：孩子户口落户，户口和房本一致落户年限：0年学区名额：一房一名额对口中学：北京市第八中学分校 北京市鲁迅中学 北京市二龙路中学周边幼儿园：圣天阁双语幼儿园 NO 7 育翔小学

 附近小区：新风南里 均价65599元每平米新外大街甲 均价68255元每平米新风北里 均价68707元每平米 落户要求：家长双方须有一方为北京户口，户口和房本一致落户年限：0年学区名额：一房一名额对口中学：北京市第十三中学分校 西城实验中学 北京市第七中学 北京市三帆中学 北京市裕中中学周边幼儿园：有研幼儿园 西城民族幼儿园 西城区中直机关实验幼儿园 NO 8 景山学校

 附近小区：东直门内北小 均价55915元每平米东羊管胡同 均价55666元每平米华冠丽景 均价77207元每平米 落户要求：家长双方须有一方为北京户口，户口和房本一致落户年限：3年学区名额：一房一名额对口中学：北京景山学校周边幼儿园：北京市东城区东四五条幼儿园 北京市第二幼儿园 NO 9 人大附小 直升重点

 人大附小 附近小区：晨月园 均价52092元每平米远大园 均价60306元每平米垂虹园 均价59849元每平米 落户要求：家长双方须有一方为北京户口，户口和房本一致落户年限：0年学区名额：一房一名额对口中学：海淀教师进修学校附属实验学校 中国人民大学附属中学第二分校 人大附中 北京市八一中学 人大附中分校周边幼儿园：汇佳幼儿园（人大校区） 空指幼儿园 NO 10 芳草地国际小学

 芳草地国际小学附近小区： 东大桥路 均价52969元每平米芳草地西街 均价56085元每平米天福园 均价57753元每平米 落户要求：家长双方须有一方为北京户口，户口和房本一致落户年限：3年学区名额：一房一名额对口中学：北京市陈经纶中学 三里屯幼儿园 伊顿双语幼儿园周边幼儿园：朝建幼儿园 由以上数据可以看出，北京最贵的学区房单价都在5万元/平米以上，真真是贵的离谱啊！家长们都望子成龙、望女成凤，然而重点学校的名额就跟春运火车票一样“一票难求”。



北京西城区学区房房价平均多少

下面是小编为大家提供的北京西城西各个学校周边的学区房以及均价！一下来看看吧！





北京实验二小



北京第二实验小学即北京市第二实验小学。北京市第二实验小学成立于1909年，1955年起使用现名。位于北京市西城区。学校现任校长为李烈，现有6个年级，90个教学班，3千7百名 学生。有137名正式教职员工，其级教师2名，中学高级教师12名，小学高级教师80名，市区学科带头人23名(市学科带头人1名，市骨干教师4 名)。大专以上学历占总人数的93%，35岁以下青年教师占总人数的68%。



育民小学

育民小学前身是中央财政部子弟学校，1978年由市教育局确定为北京市重点小学。学校占地面积13905平方米，建筑面积21298平方米，有四座 教学楼，设施先进、环境优美。学校现有教职工110余人，学生1700余人，49个教学班。拥有一支师德高尚、业务精良、敬业奉献的教师队伍，70%以上 的教师获小学高级职称，8人获得中学高级职称，3人获得特级教师称号，市、区学科带头人44人。是一所全面育人、办有特色、在全市享有良好声誉的学校。



北京小学(寄宿部)

 北京小学是中华人民共和国首都唯一以“北京”命名的小学，诞生于1949年6月19日，是建国初期由北京市委亲自组建的公立寄宿制学校。目前，学校形成一体两翼、一校多址的办学格局，成为首都基础教育的窗口学校。
“一体”指北京小学，“两翼”指包括寄宿、走读两种办学形式。“一校多址”指北京小学发挥优质教育资源优势，在本区以及北京市其他区县以不同合作形式开办了多所分校，促进了教育的均衡发展，赢得社会的普遍赞誉。
位于西城区槐柏树街的学校本部现为完全寄宿制管理，每年向全市招收适龄的寄宿学生。位于广外马连道地区的北京小学分校、以及位于北线阁地区的北京小学走读部为走读制管理。

 2016年北京小学(寄宿)招生对象
年满六周岁(2009年9月1日-2010年8月31日之间出生)，身体健康，有生活自理能力，适合并确需寄宿的适龄儿童。来校登记需满足下列条件之一：
1.实际居住在西城区，法定监护人在西城区具有产权房或租住公房的本市居民户籍适龄儿童;
2.实际居住在西城区的西城区居民户籍适龄儿童;
3.西城区单位集体户籍适龄儿童(必须持有义教办审核通过的相关证件);
凡患有心脏病、哮喘、癫痫、夜游症、传染病、多动症、自闭症、过敏症等病症以及其它情况的儿童不适宜住宿，请勿来校登记。黄城根小学 北京市西城区黄城根小学位于古老的皇城脚下西黄城根北街，前身为创建于1904年的内务府三旗初等第六小学堂。1906年改为北洋官立第二小学堂，是最早的公立小学之一。曾经过十几次的校名更迭，1958年改为黄城根小学。解放后，黄城根小学进行了改建、扩建，扩大了办学规模，并被确定为西城区重点小学。 中古友谊小学

 中古友谊小学北京市西城区中古友谊小学原名国家计委子弟小学，创建于 1954年1月。1964年1月由国家外交部命名为北京市 西城区 中古友谊小学，成为一所对外窗口学校。目前，学校有36个教学班，有着现代化的办学条件，高素质的教师队伍。 学校 以“以人为本，至和至美”为理念，努力营造“和合而生”的教育生态系统(“和合”即：包容、协作、平衡、秩序)。



三里河第三小学

 北京市西城区三里河第三小学建于1958年，一校两址占地面积13616平方米。学校以“尚德 聪慧”教育为理念，以“使学校成为教师成长的心灵家园，学生成长的幸福乐园”为共同愿景。

 西师附小

 北京市西城区师范学校附属小学始建于1953年，前身是石油部北郊子弟小学，占地面积14670平方米，拥有60个教学班，二千二百多名学生，155名教职员工。其中，高级教师5名，中级教师74名，区级学科带头人、骨干教师36名，北京市“紫禁杯”优秀班主任8名。西师附小是我区北边地区规模最大，受到广大家长认可，社会声誉良好的一所小学。

 北京第一实验小学

 坐落在北京琉璃厂古文化街北侧的“北京第一实验小学”，前身是“国立北京高等师范学校附属小学校”，创办于1912年，9月5日是她的成立纪念日。原属北京市宣武区，2010年并入西城区。1987年，在南新华街安平里胡同甲3号，邓颖超同志参加了学校新校舍的奠基典礼，并亲笔题下“重建北京第一实验小学”几个大字。两年以后，新校舍建成。她占地1.2万平方米，拥有三个独立教学区，配有阶梯教室、艺术楼、屋顶平台，建有中孟友好体育馆、体育场……

 奋斗小学


 奋斗小学现有东、西、北三个校址，占地面积22872多平米，绿化面积1065平方 米，运动场地面积9745平方米。现共有教学班59个，其中寄宿班26个。学2309余人，其中寄宿生921余人。在编教职工159余人，专任教师146 余人。学校有党员66余名，建有党支部。90%以上的教师获得大本学历，已有多名教师获得硕士学历，另有多名教师在读研究生。中学高级教师若干名，近 几年，另有4名中学高级教师，调入西城区研修学院任专职教研员。具有市区学科带头人骨干教师36多名。西 址有25米长标准短池的游泳馆、有篮球馆、有200米跑道的操场。 奋斗小学现有东、西、北三个校址，占地面积22872多平米，绿化面积1065平方 米，运动场地面积9745平方米。现共有教学班59个，其中寄宿班26个。学2309余人，其中寄宿生921余人。在编教职工159余人，专任教师146 余人。学校有党员66余名，建有党支部。90%以上的教师获得大本学历，已有多名教师获得硕士学历，另有多名教师在读研究生。中学高级教师若干名，近 几年，另有4名中学高级教师，调入西城区研修学院任专职教研员。具有市区学科带头人骨干教师36多名。西 址有25米长标准短池的游泳馆、有篮球馆、有200米跑道的操场。

 宏庙小学

 北京市西城区宏庙小学是一所具有光荣革命传统的历史名校，2004年11月1日是学校建校121周年纪念日。宏庙小学是北京市普教系统先进学校，位于西单北大街宏庙胡同内(西单商场斜对面胡同内)。1996年经北京市教委、体委批准，确定为“北京市田径、篮球体育传统项目学校”;1998年经中华人民共和国教育部批准，确定为“全国中小学现代教育技术实验学校”;同年，经北京教育科学研究院批准，确定为“北京教育科学研究院实验学校”;1999年经中国WHO合作项目委员会批准，确定为“健康促进学校”实验学校。2002年经北京市教委批准，确定为“北京市小学生心理教育实验学校”。

↘我们在中关村三小读了六年，也就这样，真的没必要花这个钱，谁读了谁就知道，三小孩子很多在外面都报了三个奥数班，二个英语班，各种课外班，补习班，兴趣班全是用钱在砸！家长和孩子仿佛都在搞军备竞赛，那叫一个累呀！进了六小强真的不是小学培养的，最后还是拼孩子！因为不敢不去外面报班吗？以后是苦了家长，害了孩子！严重的内卷！三小派位十九中和知春里中学就是一个大坑，八一派位进去的生源不行，现在如果重来一遍，我绝对不让孩子去读！因为你花几千万去买一个小房读一个小学，真不值。很多家长说是为了结识有能量家长，我们小学家长群自从毕业了群就跟消失了一样！我问孩子说小学同学基本上不怎么联系！小学我的经验是培养一些好习惯。孩子是学习的料不读学区房也能考上好学校，不是学习的料，你就是花天价买学区房也没用！如果没这个实力更没必要倾尽近全家的财力精力！咱是过来人奉劝各位家长三思呀！身体是本钱。现在的孩子身体虚弱心灵脆弱，没有底气和雄心去展望未来。即便进行了文化启蒙，多数孩子也是有心无力，最终不得不在对光明的憧憬中黯然放弃。因为他们的身心健康程度不支持一场诗意生活的远征。急功近利，功利主义，分数至上，不仅毁灭了身心健康，还毁灭了一切可能的美好未来。身心健康，将是接下来最核心的教育命题。每一次的竞争中，“赢”得只剩下了孤家寡人，只剩下疲惫的身体和残破的心灵。

西城和海淀要综合衡量。和你聊聊我的心得：

在我娃一岁多的时候，准备换一个三居避免孩子大点没有房间。

在我本来住的石景山区看了一套，马上要签合同了一想不对的啊，我还是要考虑孩子未来的。

就此，开始考察学校，结合自己能力，纠结是不是要上车学区房。

我的情况，钱够稍微好一点小学老破小的首付。西城和海淀都不够那种相对好一些的小区。

综合考虑能力，决定买一个相对好一些学校的差一些的房源，等孩子上学了租房住。

最后，西城和海淀比较，西城的教育相对比较平均化，坑校比例低。人大附中，首师大附中等对口的小学也不少。更不用提很多有历史，外语特色的牛校了。

海淀，六小强很厉害自不用说。但是孩子的竞争是从幼儿园就开始的，孩子基本上小学以后就没有太多玩耍时间，周末和晚上的大半是在辅导班和写作业中渡过的。

我当时对比完毕，最后还是选择了海淀一个小学。现在六年一学位，建议尽快上车，别耽误了。

如果是北京户籍的话，没有之一，选择海淀，如果不是北京户籍的话，选择哪里都差不多，最后临门一脚还是要回到户籍所在地。

先说北京户籍的，为何选择海淀，海淀的教育资源在北京市相当丰富的，我们就比较下高中就看出来。

先说下这些学校你肯定听过，中国人民大学附属中学、清华大学附属中学、北京大学附属中学、首都师范大学附属中学、北京一零一中学、北京十一学校；

这些都是有名的学校，听着名字你就知道这些学校的实力了。中国人民大学附属中学简称人大附中，本科升学率近100%，每年被清华北大录取的考生不在少数，甚至有些学生是被世界顶尖大学像哈佛大学、哥伦比亚大学等录取。

如果考取人大附中的话，基本上在海淀区排名300名以内的才可以有机会考入，否则的话基本没有希望。

在看清华附中，2020年北京市高考前五名两人：邓同学716分（北京市第三），朱同学715分。

所以选择海淀是必须的选择！西城也是名校比较多，但是西城老牌名校较多，如果对比来选择的话，还是选择海淀比较好。

西城。如果预算充裕，能上海淀牛校除外。我觉得，四五百万的老破小在西城整个老破小它不香吗…

第一。我就是海淀到西城的。我在海淀对应的学校很普通。西城对应的学校，对应直升学校相对好。都反应，西城教育资源相对平均。所以我选择了西城。实际来到，对比海淀也觉得孩子压力没那么大。

第二，除了房龄会老相关问题，但是各种生活便利是真香。我在老西城，孩子各种补习班十分钟范围内基本都可以解决。各大外卖App，活动都比我海淀坐标范围活动多，买菜吃饭也相对更方便实惠。送货都快

前阵子也随手看了老西城二手房，中介推荐了新街口附近两居室四百多万。如果能安排好私家车停放，那西城更香了。目前，我用电动车通勤，完美避开小轿车，也很爽。

就我而言，不在海淀牛校射程内，不如选择西城学区房。有空多看看西城学区。虽然非单一校划片了，有的学区整体都还不错啊。

身处西城学区房的洼地说几个心得。首选，西城区大部分老破小房子户型不好，不是采光不好，就是没有停车位，没有小区环境可言，幸福感不强。我家孩子刚上幼儿园，小的时候本来想多认识点小朋友，结交点发小，由于小区临街根本找不到固定的小朋友[流泪]

其次，去年刚上幼儿园就发现一个大问题，公立幼儿园太少，孩子太多根本进不去。私立幼儿园海淀都很多普惠的了，我家附近愣是没有。最后折中选择私立幼儿园，环境还是不错但是幼儿园少，选择小。

身边的人都说孩子在海淀学习压力大，在西城会好一些。还没上小学，不太理解其中涵义。但是居住环境西城老城区好多处不尽人意！停车完全没地方，马路边停车还非常高[捂脸]

学区房还是得尽早考虑，每年入学都有新要求，顺位也老变，但是还是要量力而行，生活的幸福感也很重要[玫瑰]

西城区优质学校多，比较平均，差距有但是不大！

海淀主要是六小强，好的学校超级好，更多的是普通的！

从家长来看，关键看自己手里有多少钱，能买得起哪里的房子！

从孩子来看，天赋很重要，后期培训班很重要，家长的实力也很重要！

所谓学区房的范围可大了，基本北京西二环以外的西北区域，都被开发商冠以海淀“学区房”的概念，房价也是千差万别。所谓西城学区房，也同样被开发商无限扩大，房价参差不齐，让购房者云里雾里。

先说海淀学区房，北到西三旗，南到西直门，东到安定门，西到香山北路都往学区房靠，实则离你想象的学区相去甚远，房价便宜的四五万每平米，贵的二十万每平米，就看购房者的经济实力。

再说西城学区房，北到西直门，南到菜户营，东至陶然桥，都可以说是西城学区房区域，房价同样是相去甚远，越往中心区房价越贵。步行十分钟到学校，跟乘车加步行一个多小时到学校，都属于学区房范畴，房价每平米至少要翻好几倍。因此，如何选择学区房，还是要根据自己的经济实力，不能盲目和笼统的说哪里的学区房合适。

无论西城和海淀，如果能买一套学区房，我都是非常高兴的！但我现在没有钱去买反正，所以说应该买哪里的房子都没有用[捂脸]

作为一个北京海淀高三孩子的家长，建议你首选西城。

原因如下：

西城的好学校众多，而学生人数相对较少。

像三帆中学、师大实验、师大二附、四中、八中都坐落在西城区，相对于这么多好学校，西城的中考、高考人数只有几千人，在小升初、初升高，孩子去好学校的概率比较高。

而且西城区是老城区，整体学校生源、师资水平都不错。即使最后电脑派位孩子去了一般学校，也是不错。

为什么不首选推荐海淀区呢？

海淀区虽然有中关村一小、中关村三小，人大附中、清华附中、北大附中、十一学习、101中学、首师附中等一干名校，但相对于每年几万的生源，小升初、初升高竞争就比较激烈了。

在网上你应该见过讲海淀学生、家长如何拼的文章，作为一个海淀家长我只能说那是真的。

而且海淀区面积比较大，学校的师资、生源差别很大，孩子优秀则罢，如果只是一般，靠电脑派位小升初，就要看运气了。

海淀区的学校跨度比较大：从北五环外到南二环外，孩子的初中、高中万一进了离家比较远的学校，那你只能去学校附近租房子了，或者换学区房了。

最终建议归建议，主意还是你自己拿。

肯定要去西城，西城教学资源丰富， 根基扎实教学质量好。海淀这两年表面高考成绩不错；主要原因西城的好多学生不参加高考直接出国读大学，其次海淀有科学院和这么多大学的子弟，这些孩子随便谁教都能考上大学。

数据来源丨实地调研、机构内网、政府官网

本文作者丨张泽丹

北京市西城区房价最高的一批住宅小区，春节前夕实地调研，照片清晰无修饰，社区细节一览无余，感谢经纪人郭志贤提供的帮助。

北京是中国的核心，而西城区则是北京的核心，——北方金融中心，中央各大部委集中于此，也是北京学区质量最高的两个城区之一。作者经过实地调研，结合近两年的成交数据与业内人士的工作经验，将西城目前房价最高的住宅小区详情展示给读者，包括它们的数据概况、历史开盘价与近期成交价、2.5D区位与楼栋分布图、社区与学区详解、实景照片（小区大门、内部景观、入户大堂、楼道内部、建筑外立面、内部俯瞰图）等。

注意：此排名仅对应“成交均价”，并且不包含房龄超过二十年的老小区、成交量极低的别墅盘、公寓与写字楼等商业地产。实景照片拍摄于2020年1月19日，工具为水果7P，无任何修饰，“总户数”为参考值。

NO.10 朱雀门&一瓶

一、数据概况

二、社区详解

朱雀门位于先农坛西侧，一瓶则紧邻朱雀门，位于陶然亭公园的北侧。这两个小区相似之处很多，——首次开盘时间相近，社区整体色调偏暗，建筑风格和内部景观都有明显的“中式风格”，都属于“老式豪宅”，都属于陶白学区等，但差异也很明显。

首先，朱雀门的容积率只有1.95，比一瓶低很多，整个小区最高的楼栋八层到顶，而一瓶临街楼栋高达十三层。其次，朱雀门整体品质明显高过一瓶，近两年成交均价也比一瓶要高1000元/平。

朱雀门是北京二环内非常少有的低密、次新房住宅小区，绝大多数楼栋一梯两户，四层或六层到顶，临街楼栋八层到顶且呈围合式（隔绝噪音和尘土），外立面庄重大气，建筑工艺结合声光学，但没有大面积的主题绿化景观，而是以景观带的形式穿插在楼栋之间，户型设计中规中矩，是一个很典型的老式电梯洋房社区。（曾被称为“北京十大豪宅之一”）

一瓶虽然比朱雀门成交均价低一些，但它分为三期开发，最晚2013年交房，所以设计理念比朱雀门要先进一些，添加了许多实用性一般、但有利于营销推广的配置，比如“五水入户”、“绕水明堂”什么的。这个小区最大的缺点是——被陶然亭公园“半包入怀”，虽然空气和视野要比一般小区好，但免不了会受到公园的噪音污染。

学区方面，一瓶和朱雀门都属于陶白学区，一瓶划片陶然亭小学，是一所直升校，小升初80%的生源直升北师大附中（牛中），剩下20%的幸运儿在陶白学区的八所初中内随机派位。朱雀门划片育才学校，育才学校是一所公立九年一贯制学校（严格来说是12年一贯），小学部很好，小升初直升初中部，奇怪的是，育才初中部成绩一般，在西城至多只能算中等初中。（西城11个学区详解请翻看作者上一篇学区房调研文）

三、区位图&楼栋分布概况

▲一瓶 区位与楼栋分布图

▲朱雀门 区位与楼栋分布图

朱雀门分为南北两区，北区楼栋呈行列式排布，社区中间为四层半、六层的低层板楼，临太平街的一侧是八层的板楼；南区紧邻先农坛，由六套面积在500平米以上的别墅组成。目前内网在售房源18套，近两年成交均价在12~13万/平左右，套价1500万起步，主力户型套价2200万起步。

一瓶2、3、5、6号楼紧邻公园、总高11层，1、7、8、9号楼总高13层。目前内网在售房源23套，近两年成交均价约11万左右，套价1000万起步，主力户型套价1600万起步。

四、实勘照片

非常抱歉，作者当日无法进入朱雀门和一瓶的小区内部，所以缺少两个小区内部相关实景照片，但下文房价更高的几个小区均有细节照片。

▲一瓶·大门

▲朱雀门·建筑外立面

▲朱雀门·小区外拍

▲朱雀门·小区大门

▲一瓶·建筑外立面

▲朱雀门·单元门

▲朱雀门·建筑外观

tip：朱雀门和一瓶均属于“老式豪宅”，整体设计理念已经“落后”，只是户型偏大，单价不算太高，套价很高，西城区类似的小区还有观河锦苑、丽豪园、熙府桃园等。

NO.9 金融世家

一、数据概况

二、社区详解

金融世家位于真武庙片区，紧邻复兴门外大街，也就是北京的中轴线——长安街（阅兵的那条街）。坦白来说，这个小区几乎没有任何出彩之处，但它可以作为一个典型来进行分析。

金融世家是一个体量很小的社区，占地面积仅有十五亩左右，整个小区仅有一栋楼，E字型，12个单元，西临真武庙路，所以西高东低，楼高8~16层。建筑风格是现在烂大街的ArtDeco，外立面是现在烂大街的干挂石材，小区景观设计也很稀松平常，毕竟内部空间实在太小。其他诸如首层入户大堂、直饮水系统、同层排水、中央空调+地暖、新风及加湿系统、煤气探测、窗禁系统、紧急求助、电子巡更、外墙红外探头等配置，是现在很多中端住宅楼盘的标配。

看完上文，读者就会明白，抛开地段，金融世家真的只是一个很普通的中端楼盘。因为北京主城区限高、又需要打满容积率，所以做成了E字型、而不是单独一栋南北朝向的三十多层大板楼；又因为西侧临街、楼层越高公摊越大，所以整体西高东低、东侧楼栋为溢价率更高的南北向房源。西城类似的小体量楼盘很多，比如中骏天宸、西单上国阙、复地天赋等。

既然它这么普通，为什么房价会这么高？因为地段和学区。金融世家划片小学为老牌牛小-育民小学，小升初在月坛学区的八所初中内派位，月坛的属地初中很多，坑校也是“浅坑”，学区整体质量在西城属于中等偏上。目前金融世家内网在售房源7套，近期成交套价1500万起步，主力户型成交套价2200万起步。

三、区位图&楼栋分布概况

▲金融世家 区位与楼栋分布图

整个小区仅有一栋楼，E字型，12个单元，西临真武庙路，所以西高东低，楼高8~16层，东西向房源居多，很多房源有两个房本。（户型区间查看“近两年成交概况”，默认最好的改善大户型位于小区位置最好的楼栋，刚需小户型位于小区位置和朝向最差的楼栋上）

四、实勘照片

▲金融世家·小区外墙

▲金融世家·建筑外立面

▲金融世家·小区大门

▲金融世家·小区内部

▲金融世家·内部景观

▲金融世家·单元门

▲金融世家·单元入户大堂

▲金融世家·楼道内部

▲金融世家·俯瞰图

tip：北京西城区很多牛小原先都是中央部委的子弟学校，比如育民小学原先是财政部子弟小学；相应的，海淀区很多牛小起源于高校子弟学校，比如北大附、清华附、人大附。

NO.8 中信城

一、数据概况

二、社区详解

中信城是北京二环内极少的大体量、次新房社区，原址是影视剧中经常出现的菜市口胡同，与“午门”功能相同。目前中信城周边依然存在大片待开发地块，市容市貌一般，共分为三个地块，一期锦园二期沁园三期禧园，品质依次提升。

相比金融世家之类的小体量楼盘，中信城占地规模大，内部环境宽阔，居住氛围更好，尤其是中信禧园，2014年交房，外立面采用了高端盘必备的金属板材搭配干挂石材，看起来挺拔剔透，观感极佳；小区内部为中式园林、多重立体绿化景观、同时穿插水系亭台、健身场所.......总之，中信城拥有现在“高端住宅楼盘”应该有的诸多标配，但算不上真正意义上的“豪宅”。

目前，中信城内网在售房源约六十多套，整体均价13-15万左右，套价690万起步（有五十平左右的小户型），主力成交户型95平左右，主力成交套价1200万起步，不算“豪宅”却胜似“豪宅”。是什么在支撑中信城的房价？——八中附小+育才学校。中信城和下文要讲的阳光丽景一样，是真正意义上的“双片学区房”，既可以上八中附小，也可以上育才学校。其中，八中附小80%的毕业生可以直升八中（西城“四金刚”之一的八中初中部），剩下20%的幸运儿在陶白学区的八所初中内随机派位，育才学校上文讲过了。

三、区位图&楼栋分布概况

▲中信城 区位与楼栋分布图

锦园是中信城一期，于2009年建成，共由6栋板塔结合楼构成，共1600余户，容积率2.66，6栋楼都为18层，部分2梯3户，部分两梯四户；沁园位于锦园北侧，2011年建成，共由5栋楼构成，户数约为1292户，1、2、3号楼为20层，4号楼为14层，5号楼为12层，分别是2梯2户，2梯3户及2梯4户，其中2、5号楼有部分回迁户；禧园由四栋楼构成，位于沁园东侧，其中3号楼上全是大四居户型，2号和3号楼之间为运动休闲区，建有篮球场和网球场，1号楼22层（含6个单元），2、3、4为23层（分别为4、4、8个单元），每个单元2梯2~4户。

四、实勘照片

▲中信禧园·小区大门

▲中信禧园·内部景观

▲中信禧园·内部景观

▲中信禧园·内部景观

▲中信禧园·单元门

▲中信禧园·入户大堂

▲中信禧园·楼道内部

▲中信禧园·俯瞰图

▲中信禧园·建筑外立面

▲中信禧园·平面示意图

tip：近年来，北京二环内几乎不再批住宅用地了，拆迁难度极大，绝大多数老旧小区被改造翻新，街边几乎看不到露着砖茬的老房子，但其实上世纪50~70年代的住宅楼非常多，很多小区只看外立面好像电梯洋房似的，实际房龄已经四十年以上。

NO.7 阳光丽景

一、数据概况

二、社区详解

阳光丽景，位于北三环内德胜片区，号称“德胜神盘”，双学区房——育翔小学+西师附小，均为老牌牛小，并且这两所小学均紧邻阳光丽景，接送孩子上下学很方便。这个小区的楼间距很大，房龄十五年左右，社区环境明显老旧，水景干涸，草坪退化，物业管理尚可，楼道干净整洁，电梯运行正常。目前内网在售房源42套，成交均价14万左右，最小的一室也需要千万起步。

阳光丽景是德胜学区房的代表，德胜和金融街是北京西城学区质量最高的两个学区，德胜的小学都很好、初中也不错，金融街的初中坑校仅有一所、并且属地校。同时，相比金融街的高不可攀，德胜650万起步的套价显得非常“亲民”。阳光丽景是德胜片区知名度最高的次新房社区，片内其他的次新房小区还有：德胜佳苑（电梯洋房，没有小区环境）、德胜世嘉（老版德胜佳苑）、德胜里二区以及部分公寓楼等。

三、区位图&楼栋分布概况

▲阳光丽景 区位与楼栋分布图

阳光丽景分南北两院，南院比北院大很多，分三期建成，其中南院1、2、3号楼建成于 2003年5月，4号楼为二期建成于03年12月，5、6、7号楼为三期建成于2004年6月。1~5号楼为板塔组合楼栋，6、7号楼为塔楼。7栋住宅楼共分36个单元，其中塔楼单元共7个、两梯6~8户、板楼单元29个、两梯2~3户， 最高的单元为2、3号楼的塔楼单元共21层。

四、实勘照片

▲阳光丽景·内部大道

▲阳光丽景·内部景观

▲阳光丽景·内部景观

▲阳光丽景·小广场

▲阳光丽景·老化的塑胶跑道

▲阳光丽景·单元门

▲阳光丽景·单元门

▲阳光丽景·楼道内部

▲阳光丽景·俯瞰图

▲阳光丽景·俯瞰图

▲阳光丽景·健身器材

▲阳光丽景·建筑外观

▲阳光丽景·北区俯瞰图

▲阳光丽景·右侧为育翔小学阳光校区

▲阳光丽景·内部指示牌

tip：现在的北京西城区由“老西城”和“老宣武”合并而来，现在西城区的北半部分为“老西城”的地界，南半部分为“老宣武”的地界。老宣武的学区质量原本很差，现在被老西城“均衡”了很多。本质上，属于北京的南北差异。（南二环甚至不如北五环）

6、西城晶华

一、数据概况

二、社区详解

西城晶华和朱雀门类似，也是一座老式豪宅社区，配置有中央空调、24小时热水、下沉式、恒温泳池、全冠移植11棵百年国槐等。用手机来类比的话，西城晶华如同上一代旗舰机型，质感依然在，但很明显已经落后于时代。

目前，西城晶华内网在售房源35套，最低套价770万起步（五十多平的小户型房源），主力成交户型套价1400万起步，实际成交均价十五万左右。有意思的是，西城晶华的划片小学很辣鸡，但房价还能维持这么高的原因其实非常简单，——它属于金融街片区。

金融街是中国的金融中心，是中国最富的“一条街”，金融街资产规模占到中国金融资产的四成以上、北京市金融资产的八成以上；中国人民银行、中国银监会、中国、中国保监会、工行总部、建行总部、人行总部、中国人寿总部、中国平安总部、中国移动总部、中国联通总部等等等等，均位于金融街。

另外，金融街还拥有全国第一的小学、北京最牛的直升校、最牛的初中、最牛的高中，所以，金融街的整体房价特别高，高到年薪几十万的金融民工也只能望房兴叹的地步。不过，如果单纯是为了孩子入学，普通人不推荐购买金融街学区房，因为金融街的“蒸包”太多了。

有一个形容词很适合金融街，——恐怖如斯。

三、区位图&楼栋分布概况

▲西城晶华 区位与楼栋分布图

西城晶华位于太平桥大街和阜成门内大街交口，2号、10号楼紧临太平桥大街，楼高11层，户型为东西向、57-117平一室和两室，其余楼栋为八层，户型为南北向、149-238平三室和四室。

四、实勘照片

▲西城晶华·小区大门

▲西城晶华·内部景观

▲西城晶华·内部景观

▲西城晶华·内部景观

▲西城晶华·内部景观（有修缮的痕迹）

▲西城晶华·下沉（以前算好东西，放现在很粗糙）

▲西城晶华·单元门

▲西城晶华·单元内部（入户大厅非常小）

▲西城晶华·楼道内部

▲西城晶华·楼道内部

▲西城晶华·俯瞰图

▲西城晶华·建筑外立面

tip：蒸包=政策保障生，北京独有，西城特多，金融街尤其多，小学阶段比较多，小升初比较少，分大蒸包和小蒸包，大的能挑学校，小的只能保证不被派位到坑校。

文末总结

房地产这一行，城市之间的差异很大，非常不建议读者把自己城市的“规则”套用在北京房产上，比如中国大多数城市首套住宅可以做到三成首付，甚至两成，但北京首套认定非常严格，所以大多数都算是二套贷款，首付需要6成起；特别像上文提到的这些小区，大都是大面积商品房小区，贷款比例很低。同时，北京各城区之间的差异也非常大，尤其是入学规则。（教育部就在西城，所以西城的入学规则与教育政策一直在不断微调）

“豪宅”和“中高端住宅”最明显的区别在于——豪宅具有“奢侈品”的属性，而“奢侈”对西城来说是一个比较危险的词汇，因为它太靠近“核心”了，再加上近年来很少出地，所以西城缺乏真正意义上的“豪宅”，或者说没有其他城区那么多。西城小区的“豪”，往往不在于小区本身，而在于地段和学区。

文中提到的这些小区，虽然不算真正意义上的“豪宅”，但并不缺乏豪宅应该有的服务和气度，比如物业非常负责、小区设施维护得当、居民素质高、设施老旧却不脏乱等。（毕竟千万起步，调研时碰见的几个小朋友都比我更懂世故.......）冬季的北方小区，草木凋零，水景干涸，小区实景照片观感不佳，所以我会在2020年4月之后继续更新北京的“豪宅调研文”，希望读者可以理解。

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PS.下文预告：北京海淀区学区房调研（上）：神仙学校，终极拼娃

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